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后奥运市场房产涉外投资精中选精

日期：2008-9-28  李乐  阅读：  次

    奥运之前，北京涉外房产投资如火如荼，而奥运之后，那些膨胀后的市场份额开始收缩，真正剩下的只有最为传统的若干区域……

　　王宏新向来不愿意听“兔子不吃窝边草”这句民谚，因为他一直在身体力行地“吃窝边草”，作为房产投资客的他，投资房产的半径，不超过4公里。

　　在北京这样一座体量硕大的城市，这样的投资客并不算多，王宏新之所以成为了“少数派”，是因为他喜欢作外国人的房东。奥运之前，北京涉外房产投资如火如荼，而奥运之后，那些膨胀后的市场份额开始收缩，真正剩下的，只有最为传统的若干区域，而这恰是王宏新投资范围不出4公里的原因所在。

　　“5公里投资族”

　　王宏新在北京东北四环的丽都商圈有很多朋友，有的是和他一样的“房东”，也有不少先后或者未来将要租住他房子的老外，奥运到来之前，这里一派歌舞升平，不过，虽然现在奥运结束了，这里的外国人也丝毫未见减少。

　　“以丽都饭店为中心，我的都在半径5公里的范围之内，稍微远一点的，也都在丽都商圈周边。”王宏新告诉记者。说这话之前，他已经向记者历数了他在这个区域“出手”的项目，从最早的和乔丽晶到后来的丽都水案、阳光上东，都给他留下了“幸福”的回忆。

　　让他幸福的当然是租金，记者了解到，王宏新在阳光上东的一套四居室创下了自己投资的租金纪录，月租金竟然高达3.5万元人民币，承租者是一个美国家庭，而其他的4～5套房产，月租金也在8000～20000元／月之间不等。

　　王宏新并不是一个预料未来市场的“先哲”，他曾经也是一个在北京四九城里便撒大网投资房产的“菜鸟”，结果两年的时间发现，能够让自己赚到大钱的，还是在丽都商圈里的房产，那时候他就开始明白，把房租给外国人，是个比较划算的选择。

　　“很多都是年付，这样很省事，我也不用担心会拖欠房租。”他说。记者了解到，丽都、燕莎区域，很多外籍人士都属于跨国企业的中国雇员，其房租费用，都是有所在企业以年为单位支付，而且很多境外人士有“群居”的习惯，这就导致了这些地区涉外租金节节攀升的状态。

　　根据高力国际的数据统计显示，2008年二季度，国际化公寓集中的中央商务区、燕莎区域、朝阳公园区域租金稳步增长，分别环比上升3.62％、0.50％和1.48％。其中，燕莎区域、朝阳公园区域的租金水平则达到每月每平方米16.14美元和14.50美元。

　　涉外膨胀“收缩”

　　当然，每月仅房租收入就高达6万～7万元的王宏新，也并不是时时刻刻都那么优先，在奥运召开的过程中，他的心一直就悬在胸口，他的担心在于，奥运使涉外房地产投资经历了高速膨胀的过程，而一旦奥运结束，租金即会下滑。

　　实际上，奥运临近的1～2年中，北京的涉外区开始了“膨胀”的过程，除了燕莎、丽都、建国门之外，奥运场馆周边区域以及上述3个传统核心区的周边，都开始出现了大量的外籍租客群体，他们很多是境外新闻媒体的前期工作人员，赞助商的服务人员等，“那个时候，确实这些非传统涉外区域的房产租金的增长很快。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者。

　　然而，在王宏新的记忆中，那段日子并不是自己的房产所处的区域，房租涨价最快的时期，“我的房产价格虽然在涨，但说实话，没有那些地区(非传统涉外区)涨得快，我有一个朋友，在亚运村，租价涨了50％还多，我这15％左右吧。”他回忆说。

　　那一段时间，王宏新多少心理有些不平衡，不过，两个月的奥运周期接近尾声之时，王宏新的心理开始变得平衡。因为他刚好有一套房子在9月中旬要重新更换租户，结果对方的开价一下提升了40％，这令他多少有些意外。

　　而此时，那些非传统涉外核心区的房产租金却多少有些快速的下滑。王宏新朋友的房产，高租金只维持了不到半年，现在，这套房产的租金已经跌回了奥运前两年的水平，同为两居室，一套月租金14000元，另一套只能租出6000多元，对比之下，差异显得异常明显。

　　“奥运放大了一些效应，比如涉外区的范围就被奥运放大了，但奥运只是一个几个月的周期，过后，膨胀的还会缩回去，传统的涉外核心区，还会处在原来的地位。”李文杰告诉记者。

　　金矿再选择

　　“丽都商圈这一片，已经盛不下多少房子了。”王宏新现在热衷于参加各种涉外楼盘的评选活动，在最近的一届“最受外国人喜爱”的楼盘评选活动现场，记者看到了拿着一堆楼盘资料的王宏新，在这项北京颇具权威性的评选中，他的房产所在的阳光上东等几个楼盘都榜上有名。

　　他并不隐瞒，自己在寻找下一个“金矿”，但现实的情况却不容乐观，随着市场的发展，涉外核心区的房源已经日渐稀少，在他的名单上，安徒生花园是为数不多的考察项目之一。

　　“找一个氛围上适合外国人居住的项目并不容易，不仅是环境、质量的问题，而且还要有与境外环境类似的氛围，以增加亲近感。”他说，而在他名单上的安徒生花园即是阳光上东的最后一期项目，属于丹麦建筑风格，前几期项目则划分了美国、澳大利亚、意大利等几个组团的不同风格。

　　北京知名的房产投资客舒可心告诉记者，除了科学规划的理念以及软硬件设施的完备之外，良好的物业管理水平也是必须的，他所投资的朝阳园之所以可以有比较高的租金水平，即是因为物业管理的较高质量。

　　“比如根据客户的需求，提供管家式服务，以满足业主的生活需求；最后，和谐的邻里关系和安全保证，对于外籍人士而言，他们非常看重生活的私密性和自身的安全。”舒可心说，安徒生花园则与朝阳园一样，聘请了法国第一太平戴维斯作为物业顾问，而这样的策略也同样得到了早在阳光上东投资的王宏新的认同。

　　对于再选金矿的他而言，尽管名单不长，但面对最后的机会，似乎也要再费上一番思量。

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