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郁亮：万科的目标是跑赢大市

日期：2008-9-19  证券时报　李坤  阅读：  次

    本报讯 昨日，万科在深圳、北京、上海三地同步举行了万科公司债成功发行媒体见面会。显然，近来深陷舆论漩涡中心的万科很清楚全国几十家媒体受邀采访的目的不仅仅是为了关注万科公司债。在万科执行副总裁肖莉简短地介绍了万科公司债的发行情况后，万科总裁郁亮也以极快的速度对万科近期的经营情况以及政策形势、市场形势做了简短的分析。随后，两人开始接受三地记者的提问，对近期市场关于万科的种种质疑和猜测作出回应。

　　跑赢大市

　　郁亮表示，现阶段万科的主要目标就是跑赢大市。这个大市既包括股市，也包括房地产市场。但郁亮认为，现在要实现这两个目标都很艰难。

　　从股市来看，从5月份到现在大盘跌幅40%多，万科股价下跌60%以上。

　　不过，对此，郁亮认为，如何看待万科是否跑赢大市的问题取决于以什么为参照系。如果以万科上市时的股价为参照，万科的股价上涨了800多倍；如果以5年、7年呢、1年的时间来看万科的股价表现，也会得出不同的结论。

　　从房地产市场来看，郁亮表示，万科今年上半年拥有2.7%的市场份额，基本上是跑赢了大市。据透露，截至今年8月，万科已经实现销售313亿元在国内地产行业中处于领先地位。

　　不过，郁亮认为，最终万科将以综合表现来回报股东，尽力为股东多创造价值，力争跑赢大市，因为股东会选择不同参照系对万科进行评价。

　　万科是否缺钱

　　针对市场上流传万科因为缺乏资金才通过降价手段加速回笼资金的说法，郁亮表示，目前房地产市场找不到第二家比万科还有钱的地产公司了。万科目前的现金不仅能让万科度过危机，而且能够让万科获得一个在春天里发展的机会。

　　据悉，截至今年上半年，万科的现金及现金等价物资产约154亿元，未来一年包括短期、到期的贷款是147亿。

　　肖莉认为，假设最坏的情况发生，明年银行一分钱不借给万科了，万科所有现金还给银行，还是有富余现金，还不包括59亿公司债。而且，从总负债率、净负债率来看，万科在整个行业中是很低的，只有37%。因此即使没有发公司债，万科也可以非常安全地度过，不存在任何危机。

　　郁亮表示，其实包括降价措施在内，万科做的每一件事情都是坚持从市场出发、对行业负责的原则，希望能够让更多人有房住。万科会根据不同市场、不同产品、产品不同发展阶段、不同竞争状况决定不同策略。万科没有一个统一策略，也没有一个统一降价指引。

　　肖莉也强调，万科一直非常看重资产周转率，强调现金为王，因此成交量才是万科降价背后的逻辑。

　　用服务来弥补客户

　　对于降价楼盘的老客户要求万科补偿的问题，郁亮和肖莉再次重申不会违反合同契约精神，不会进行补偿，也不会同意退房，但是万科将以更好的服务来赢得这些顾客。

　　郁亮表示，虽然非常能够理解对客户在价格调整中，在等待市场重新活跃过程中，所受到的煎熬、不愉快、痛苦，但是客户买万科的房子，接受万科产品和服务要70年时间。在未来70年客户的这种损失可以得到解决。在接下来70年时间里，万科有信心以良好的质量、良好的服务赢得这些伤心客户的心。

　　肖莉表示，当前的房价调整是阶段性的，未来一定会恢复。如果客户是自住型，市场回暖后，他们目前这种暂时的损失也同样可以得到弥补。

　　地产公司只能靠自救

　　对于日前央行降低两率对房地产市场的影响问题，郁亮表达了对潘石屹“解放军说”的不认可。

　　郁亮认为，虽然经过5年的宏观调控、从紧的金融政策，但是中小房企并没有处于水深火热之中，只不过没有以前的那种暴利的好日子了。因为相比中国制造业，房地产业的日子好多了。房地产行业所遇到的困难不会比奶粉行业更加糟糕，东莞的制造业才是水深火热。因此没有必要夸大房地产当前遇到的困难。

　　房地产行业靠解放军救还是自己？他认为最好的办法还是靠自己。因为整个行业不可能一直靠利好扶持。现在政府又出台相应政策，对行业绝对是利好，但是要从现在的困难局面解救出来，最终还要靠自己。

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