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受困资金缺口招商地产扩张难以为继

日期：2008-9-2  21世纪经济报道　李域  阅读：  次

    作为今年少数仍保持扩张的地产商之一，招商地产(000024.SZ)面对信贷紧缩、房价下跌和销售萎缩的蔓延，其扩张之路已经越走越难。

　　8月30日，招商地产公布的2008年度半年报显示，上半年实现净利润2.2亿元，同比下降47.58％，每股收益0.21元，同比下降67.40％。

　　尽管业绩并不理想，但多位券商地产研究员均表示，在意料之中，并指出公司未来的发展及竞争优势主要取决于资金状况。

　　据渤海证券测算，目前，招商地产资金缺口约43亿元，广发证券则预测其全年房地产业务约需支付100亿元。

　　而截至目前，招商地产仅实现20亿元的销售，“市场正处于调整期，实现全年100亿元的销售计划难度较大。”某券商分析员毫不讳言，不仅如此，受低迷的股市影响，招商地产再融资80亿元的目标也遇到困难。

　　营业利润大幅下调

　　半年报显示，今年上半年，招商地产实现营业收入14.47亿元，同比下降15.75%，而营业利润降幅远高于收入，同比大降40.2％。

　　招商地产表示，营业收入下降主要由于房地产项目结转面积下降，而且去年同期，公司之合营公司开发的曦城一期销售结转带来投资收益增加，而该合营公司本期尚未贡献利润，因此，营业利润和归属于上市公司股东的净利润均下降四成。

　　业内人士表示，尽管公司房地产项目毛利率提升15.57%,但销售结转面积结算进度的影响下降约50％，导致结算收入下降31.32%。

　　成本费用方面，招商地产半年报也已显现压力，销售费用占营业收入的比重大幅攀升。

　　半年报数据显示，招商地产上半年销售费用同比增加1.79倍，增加4500万元，管理费用7415万元，财务费用3491元，分别攀升36.7%和120%。

　　招商地产解释为公司规模扩大导致费用上升较快。

　　不过，业内人士表示，目前，地产公司成本上升的趋势较明显，并非仅有招商地产，万科A(000002.SZ)等都面临此情况。

　　长江证券分析师陈志坚预计，成本上升导致的毛利率下滑，明年将更明显。

　　发展受限

　　半年报数据显示，招商地产货币资金为28亿元，但短期借款达54亿元，用资产负债表中货币资金、应收项目减去应付项目的差额达33.5亿元。

　　另外，包括2008年新增的土地在内，招商地产未支付地价款为10亿元，因此静态来看，公司的资金缺口约43亿元。

　　对于资金压力的问题，招商地产总经理林少斌曾表示，如果实现全年销售计划卖100亿元，可以回收80亿元，另外增发80亿元也能顺利实现，就有160亿元的现金流入，而现金流出大概是100亿元。林还认为，剩下的60亿元可以用来卖地。

　　不过，现在看来，林少斌当初的估计过于乐观。

　　中信证券房地产报告指出，今年7月，全国房地产市场受到政策调控影响，销售量、房价和房地产开发投资增速进一步回落，行业调整态势更明显。1－7月，全国商品房销售面积同比下降11％,销售额同比下降7％，并预测下半年调整所波及的范围将更大，幅度也会更大。

　　考虑到市场低迷，万科、名流置业等地产上市公司，纷纷调低下半年开、竣工面积。但是，招商地产董秘刘宁向本报记者表示，报告期内没有调整年度经营计划。

　　“目前仅剩下4个月，完成年销售计划的80％存在很大销售压力，而且公司开发的多为高端物业项目，售价较高，因此，下半年的房地产销售情况将不甚乐观。”某券商分析员认为。

　　雪上加霜的是招商地产再融资似乎遇到困难。

　　虽然招商地产获批发行不超过4.5亿股，但以其目前每股13元左右的价格来说，似乎很难达到预期80亿元的融资目标。

　　因此，多位研究员表示，总体来看，面对不佳的销售业绩，资金方面的压力将使招商地产发展受限。

　　机构观点不一

　　“尽管招商地产面临一定的资金压力，但公司的资金调节能力非常强，大股东对于上市公司的支持力度也是一方面。”渤海证券分析师周户认为，招商地产2008年业绩增长有保障。

　　8月30日，渤海证券预计，招商地产2008、2009年每股收益分别为1.12元和1.91元，给予其买入评级。

　　9月1日，兴业证券和长城证券也都维持招商地产推荐评级。

　　Wind研究报告显示，近一个月来，25家机构先后发布招商地产的评级报告，其中12家机构评级为买入，9家机构评级为增持，3家机构为中性，1家机构评级为减持。

　　安信证券便是后两者之一，招商地产半年报出炉后，安信证券即将前期增持的评级，调低至中性。

　　日信证券亦认为，房地产的冬天绝不会如此短暂，而招商地产预定的下半年加大力度，在深圳、广州、佛山、珠海和重庆等地推出10多个项目开盘预售，将存在很大不确定性。

　　因而，日信证券将招商地产2008、2009年每股收益分别调至1.06元和1.58元，并维持中性评级。

　　9月1日，招商地产收报13.31元，下跌2.06％。

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