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[地产行业]房地产：深圳提高土地增值税预征率影响分析

日期：2008-7-21  http://www.rich998.com  阅读：  次

    事项：

　　深圳市地税局日前通过2008年第26期《深圳市人民政府公报》发出通告(以下简称《通告》)：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)要求，深圳市从08年7月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率，具体调整如下：普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%。

　　评论：

　　《通告》大幅提高了土地增值税的预征标准。在2008年7月1日前，深圳土地增值税预征率分别为：普通标准住宅按0.5%，别墅、度假村、酒店式公寓等其他房产按1%。《通告》出台，将普通住宅的预征标准提高了1倍，别墅的预征标准提高了3倍，其他房产的预征标准提高了2倍。此次调整所涉及到的“普通标准住宅”，执行的是2006年10月1日起调整的新标准，具体为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建设面积120平方米以下或单套建筑面积144方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

　　《通告》出台，表明深圳楼市的调控仍将从紧。自2007年第四季度以来，受宏观调控、股市爆跌、全球经济下滑、CPI高企等多重因素影响，深圳房地产行业出现了深幅调整，今年上半年，全市房地产开发投资额同比下降0.83%，新建商品住宅销售面积同比减少54.02%，房价也明显回落。7月初，深圳市国土房管局房地产研究中心发布了《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析》报告，针对深圳楼市当前面临的困境，提出了包括减免房地产交易环节契税、营业税、增值税在内的若干“救市”措施，一度被市场解读为地方政府下半年或会出手“救市”的信号。而此次《通告》出台，表明“救市”预期落空——尽管楼市经历了深幅调整，但地方政府的调控并不会放松。

　　新预征标准对开发商的现金流将产生负面影响，无疑会使低迷的深圳楼市“雪上加霜”，我们维持行业“谨慎推荐”评级。按照新标准，开发商的赋税拨备将至少翻一倍，虽然纳税额并未提高，但却进一步收紧了房地产企业的流动资金，对原本已经低迷的深圳楼市而言，无疑是雪上加霜。另外，新标准对开发高端物业的企业造成的负面影响会更明显，开发商开发非普通住宅越多，土地增值税的预缴成本就越大。我们认为，由于当前房地产行业调控并无放松迹象，楼市下半年的表现仍存隐忧，维持对行业“谨慎推荐”评级。

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