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日期：2008-7-7  http://www.rich998.com  阅读：  次

    

申银万国：维持万科“买入”评级

　　申银万国7月7 日发布投资报告，维持万科(000002.SZ/200002.SZ)“买入”评级。

　　7 月7 日，万科公布6 月销售情况，本月公司实现销售面积44.8 万平方米，销售金额43.7 亿元，分别比07 年同期减少38.0%和22.8%。2008 年1~6 月份，公司累计销售面积265.8 万平方米，销售金额241.3亿元，分别比07 年同期增长15.0%和38.1%。本月销售数据一般主要源于市场观望情绪严重导致开发商推盘量放缓。

　　万科6 月销售情况同比下降22.8%，长三角贡献总额的38%。6 月万科实现销售面积为44.8 万平米，销售金额为43.7 亿元，销售均价为9754 元，同比增长-38%、22.8%和20%。销售收入区域分布中，长三角本月实现销售额为16.8 亿，环比下降33%，占总收入的比重为38%，一定程度上反映出以上海为主的长三角出现较大的观望情绪。

　　申银万国分析，从万科各地的推盘量来看，6 月的推盘量并未出现明显的回升，略低于5 月，为50-60 万左右；此外，由于上海区域观望情绪加重加之新推量主要以大户型为主，导致产品去化率相对偏低，销售速度呈现放缓。北京本月以消化存量为主，万科中粮假日本月签约18 套，四季花城签约74 套；上海区域本月新推较大，四季花城推出135 套，本月销售50 余套，签约率超过40%，金色雅筑推出300 套新房签约套数为53 套，新里程推出102 套别墅房源，签约率为28%；广州本月主要以消化存量为主，销售速度依旧一般；深圳区域新推第五园8 区和万科城的新盘的签约速度接近40%。申银万国认为，推盘量和销售速度的放缓，一方面反映了目前的市场的观望情绪并没有出现好转，部分区域甚至更加糟糕，另一方面反映了在价格促销政策停滞之后，万科部分楼盘价格优势已经逐步消失，由此带来短期销售速度的压力

　　本月万科的新增土地储备建筑面积为83 万方，权益面积为77 万方，新增土地储备单位楼面价格为1707 元。截至今年6 月，万科共新增土地权益面积350 万方，单位楼面价格为1877 元。申银万国认为，万科今年的平均土地成本相对于去年3000 余元的楼面地价有了明显的回落，土地均价的下降，为09 年后公司较大毛利空间奠定了基础。

　　申银万国表示，万科未来三个月销售情况依然严峻。目前市场的观望很难在短期内发生改变，导致未来三个月，销售速度很难出现回升。由于销售低迷，基于资金和业绩压力，申银万国判断，万科会适当调低部分产品的销售价格。申银万国维持对万科全年650 亿左右的销售预测，维持08 年0.73 元，09 年1.01 元的业绩预测，维持“买入”评级，但是投资者需要注意短期销售低迷对公司股价产生的压力。

　　申银万国：7 月债券市场将在过度悲观预期下酝酿反弹

　　申银万国7月7日发布投资报告认为，7 月债券市场将在过度悲观预期下酝酿反弹。

　　申银万国认为前期大幅上升的收益率已经反映了悲观的预期，随着预期的不断明朗，7 月份债券市场将迎来反弹。对配置型机构来说，可以趁长期国债收益率高点积极配置。交易型机构侧重短期品种，等待债券市场的全面机会。信用市场方面，建议配置型机构少量配置部分偿债风险较小的A+品种和流动性较好的AAA品种，交易型机构则维持AA-、AA 品种的一、二级市场套利策略，流动性管理的重要性进一步提升；对于5Y期中期票据，交易型机构应有所谨慎。随着7 月份加息预期的明朗化，适当的增持资质好的有担保分离债可能成为一个阶段性的套利策略。

　　尽管欧洲央行加息25bp，但考虑到欧洲经济面临下滑的风险以及美国经济的下滑，申银万国认为主流国家目前还没有进入加息周期，这客观上压住了中国央行的加息空间。从国内经济看，申银万国认为经济下滑的趋势依然明显，通货膨胀逐步回落的情况下，央行加息的必要性不大。当然不排除央行为表明紧缩态度而加息一次的可能。但由于市场此前已经反映了加息预期，如果加息兑现，反而会是利空出尽。因此宏观面上，申银万国认为已经有利于债券市场的反弹。资金面上，尽管7 月份信贷可能反弹，会对资金面有影响，但存款增速的持续上升和央行公开市场投放资金，资金面紧张的程度将有望缓解。

　　在经济增长面临下滑和通货膨胀持续回落的情况下，申银万国认为加息的必要性已经大大降低。不过，由于前期利率调整持续滞后于调控的需要，加一次息的可能性并不能完全排除。促使加息的最重要的理由是静态看现在8%左右的物价涨幅仍然较高。同时6 月份国家上调了成品油和电价，在一定程度上增加了未来的通胀压力，这可能也需要加息来对冲，并通过加息表明一种态度。这两大理由使得加息具有某种合理性。当然，申银万国并不认为一旦加息兑现会加大债券市场的调整。相反，由于加息必要性下降和加息空间有限，而且此前市场大幅调整已经明显反映了加息预期，因此申银万国认为加息兑现反而有助于缓解市场谨慎心态，利空出尽将加速债券收益率的下降。


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