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[房地产行业]房地产：油电价提升对房地产行业的影响渠道

日期：2008-7-2  http://www.rich998.com  阅读：  次

    2.1油电价提升对房地产行业的影响渠道

　　此次成品油和电价的调整对房地产行业的影响，主要有图1中的两个渠道。总体来讲，此次提升对房地产行业的影响是间接的，影响较小。

　　2.2油电价提升对房地产行业影响间接且较小

　　2.2.1油电价提升，影响CPI，但对房地产行业影响小

　　油电价提升，通过第一个渠道，对房地产行业带来的影响间接且不大。原因在于，首先，油价在CPI中所占权重约3%，而且发改委强调要控制提价的连锁反应，同时与居民消费有关的电价、铁路客运、城市公交等不做调整，因此此次调整，短期增强通胀预期，但导致CPI提高将低于1个百分点，长期将舒缓通胀预期，下半年货币紧缩因此而加大的程度将不大，行业资金压力不会有太大幅度上升；其次，尽管成品油和电价的提升，货币政策仍将以数量型为主，而我们在08年下半年房地产行业策略报告中分析到，即使加息0.78个百分点，所带来的购房成本提高将低于6%，但一方面，下半年加息幅度将小于0.78个百分点，另一方面，居民收入水平仍将快速提高，因此，此次调整带来货币紧缩造成的购房成本上升将很小；再次，此次调整对CPI的影响将低于1个百分点，再考虑到与居民消费有关的价格基本未做调整，因此，由此带来的物价调整引起的实际收入水平下降的程度较小。

　　2.2.2油电价提升使商品房开发成本提高幅度较小

　　此次调整，通过对建筑材料生产成本的影响，进而对房地产行业的影响，较小。原因在于，首先，电价的提高对房地产行业的影响，主要在于使房地产开发的主要建筑材料，如钢材和水泥等的成本增加，进而提高商品房开发的成本。如下表所示，此次电价平均每千瓦时提高2.5分钱，使得钢材和水泥的生产成本分别提高了0.38%和1.13%，假设建筑材料价格上涨幅度与成本上涨幅度持平，那么此次电价提升将使得房地产开发成本合计提高0.08个百分点，电价调整对房地产开发成本的影响较小；其次，由于成品油价格上涨，主要是通过增加运输成本来增加房地产开发各环节成本，影响较为间接。因此，在商品房销售价格不变的情况下，成品油和电价的提升，对房地产开发成本的影响较小，使房地产行业利润下降幅度较小。

　　综合以上两条影响路径，成品油和电价的调整对房地产行业的影响是间接的，使房地产行业开发成本增加的幅度不大。

　　2.3油电价提升对天津房地产上市公司影响不大

　　2.3.1资金压力：总体影响较小，鑫茂科技、津滨发展和广宇发展影响相对较大

　　针对第一条影响渠道，由于此次调整将不会使下半年货币紧缩的力度有较大程度提升，行业的资金压力和购房成本提高程度较小。而从一季报来看，天房发展，海泰发展和天保基建短期现金支付能力较强，广宇发展、鑫茂科技和津滨发展短期资金较为紧张。另外，天房发展和海泰发展在07年实施了非公开发行，而鑫茂科技、天保基建和津滨发展均准备定向增发或发行债券。因此，短期来讲，此次调整，鑫茂科技、津滨发展和广宇发展所受影响相对大于其它三家天津房地产上市公司，但总体影响程度较小。

　　2.3.2电价上涨2.5分，天津房地产上市公司毛利率下降低于0.08个百分点

　　针对第二条影响路径，2.5分钱电价的上涨使商品房开发成本增长0.08%。按照此幅度和依据08年一季报，电价上涨，使广宇发展毛利率下降幅度相对于其它五家公司大，但也只有0.076个百分点，因此电价的上涨对天津房地产上市公司的影响非常小。 把财富装进口袋

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