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房价一旦出现暴跌肯定会引发银行危机！

日期：2008-7-1  http://www.rich998.com  阅读：  次

    在经历了去年的疯狂后，今年以来的国内楼市开始感受到寒流的侵袭，成交量骤减50%，与此同时，关于海外热钱大量涌入国内房地产的争论不断，楼市是否会成为海外热钱接下来的炒作对象，房价一旦暴跌会造成怎样的影响，加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆昨日在中山大学岭南学院举行主题讲座，对国内房地产现状进行了分析。

　　徐滇庆：房价一旦出现暴跌肯定会引发银行危机

　　楼市遇冷属正常的市场调节

　　对于近期以来楼市遇冷的情况，徐滇庆认为属于正常的市场调节，但他强调，房价一旦出现暴跌肯定会引发银行危机。一方面是开发商资金链出现问题，房贷无法偿还。

　　另一方面，统计数据显示，2007年个人住房按揭贷款增量为7147亿元，个人按揭贷款占全部个人贷款总额的82.5%。“100万元的房子，如果跌到70万元，业主肯定选择停止供房，而银行即使把房子收回拍卖，同样要承受市场价格下跌的损失。一旦大家都选择停止供房，银行的损失就大了，国内的银行经不起这种折腾。”

　　股市楼市将成热钱炒作对象

　　徐滇庆认为，从1997年的亚洲金融危机看，受灾国家都符合两个条件：一方面是国内股市暴跌，另一方面是资金外逃。“中国恰好相反，大量海外资金集中涌入中国。”徐滇庆表示，今年1季度海外净流入中国的资金达800多亿美元，4月份达到500亿美元，5月份更是高达770亿美元，中国市场积累了丰沛的资金，因此不会引发金融危机。

　　如此巨额的资金涌入，会对中国经济造成怎样的影响呢？徐滇庆认为，要防止海外资金进入炒作股市和楼市，从而导致股指和楼价的暴涨。“资本市场只有5个投资渠道，证券、债券、房地产、期货和外汇。”徐滇庆称，“目前国内债券市场规模太小，期货市场几乎等于没有，而外汇尚未开放，只剩下股市和房地产，它们必将成为海外资金下一步的炒作对象。”

危机真相：房价跌两三成足以引发经济灾难

　　捕风：中国房地产市场为什么会风声鹤唳、草木皆兵？处于同一链条上的各个环节，又为什么会高度紧张？焦虑是怎样被一层层放大的呢？

　　王勇是一家全国性知名代理行的项目销售经理，他所在的代理行同时代理着多家一线开发商在不同城市的项目。现在，他的大部分时间是在品尝门庭冷落的滋味。而就在一年前，还时常有“彻夜排队买房”的景象，那种景象真让人怀念。

　　王勇告诉记者，在“楼市急入下行通道”的危言中，楼市的观望气氛越发浓郁，他们公司已经做好“月亏100万、过冬六个月”的准备。

　　在本已高度紧张的神经上，每个点的崩溃都可能牵一发而动全身。

　　房企进退两难 银行唇亡齿寒

　　“任何风吹草动，我们都可能要开会讨论，商量后市的对策。”王勇告诉记者，他们每天都在收集各地楼盘的促销策略和实际销售效果，来评估目前的价位是否“合适”。为了探底，他们在开盘时推出了3套特价房，但实际销售效果却不让人满意。

　　一个链条“共生共荣”的逻辑被打破了。

　　开发商要求快速销售以实现回款。王勇他们也考虑通过摊薄利润、加大降价幅度来达到这一目的。但这一招数可能带来的麻烦却是开发商不愿面对的：楼盘越降价，银行越难放贷；购房者以为后市可期，观望气氛加剧。最终，开发商不仅难以实现快速销售回款，还会失去在购房者和银行心目中的“信誉”；但是，不降价的话，他们又担心会在弱市中失去先机。“这是一条谁都不能轻易选择的路。”

　　在市场直线向上的时候，银行、开发商、购房者坚守着“你好，我好，大家好”的逻辑。可是随着政策调整、房价松动、开发商集体跳水等状况的出现，这种逻辑被打破了。

　　一直以来，由于商业性房地产贷款在银行整体业务中所占比例以及它带给银行的利润，开发商和购房者被银行奉为上宾。央行2007年底的一项统计数据表明，2007年金融机构各项贷款中，商业性房地产贷款占总贷款比例超过30%，成为银行最主要的客户。

　　从2007年下半年，国家执行“从紧”政策以来，银行对开发商和购房者的态度开始变得若即若离。

　　这主要体现在银行放贷门槛的提高。部分银行针对房地产开发企业的信贷标准提升至：申请贷款的房地产公司净资产必须达到5000万元、开发面积5万平方米以上、贷款需求至少5000万元。“这比一季度的标准要高40%左右。”业内人士认为，此举无非是为难更多的小开发商。而执行“二套房贷”标准以来，大量的投资客因为利率问题被迫“离市”。

　　银行在为难开发商、购房者时，也把自己逼进了困境。

　　工商银行四川省分行的一位信贷经理告诉记者，由于个贷的稳定性好、风险不高，一直以来都被视作银行最优质的信贷业务。“即使房价下跌，有居住需求且收入正常的购房者也不会因此断供房贷，真正的担心是来自对房地产开发企业的贷款。”这位经理说，只要开发商房子建好并销售出去，还贷就不会出问题。但如果因资金链紧张造成房子未建成形成烂尾楼，银行的损失就大了。

　　一个值得注意的细节是，在原有放贷标准中，一般要求开发企业有30%以上的自有资金，因此只要楼市整体不出现30%以上的大跌，即使收不回开发商贷款，银行也能通过拍卖处置开发商所抵押的项目楼盘来保全资产。

　　“这只是银行自保的手段，要想不挨饿，银行还得依靠庞大的房地产贷款。”根据有关统计显示，2007年全国主要金融机构放出的商业性房地产贷款总额在1.2万亿元左右(包括开发性贷款和个人按揭贷款)。“而2008年1～5月份的房贷总额不会超过2007年的40%，这意味着银行房贷营收的大幅下降。”上述工行信贷经理透露。


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