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万科：行业整合再提速

日期：2008-6-27  http://www.rich998.com  阅读：  次

    □本报记者 陈雪 深圳报道

　　2008年，经过2年迅猛发展之后的房地产业开始放缓脚步。前4个月，全国商品住宅销售面积减少4％，销售金额仅增长1.6％。尽管绝对规模并未显著萎缩，但销售增幅的停滞已是显而易见。

　　市场高呼房地产“拐点”来临的时候，行业龙头万科面临诸多挑战，同时也遭逢更多机遇。数据显示，在行业内负债率相对较低的万科，拿地速度正在加快，而市场份额则较去年同比提升1倍。

　　套用巴菲特的话，只有当潮水退去时，才能知道谁在裸泳。对企业来说也是如此，当行业处于高峰时，大多数企业都能实现业绩的强劲增长；只有当行业遭遇低谷时，企业真正的竞争力才得以充分体现。

　　1至4月，万科的市场份额达到2.8%，相较去年同期提升逾1倍

　　尽管2008年前5个月累计实现销售面积221万平方米，销售金额197.6亿元，同比分别增长39.1%和67.3%，远高于同期市场的增幅。

　　无疑，万科对市场形势的判断和应变能力起到了关键作用。当市场还在为拐点之说争论时，万科已针对市场环境的变化制定了“聚焦主流，理性应变”的销售策略。据执行副总裁肖莉介绍，万科已经对产品线实施动态管理，每月都会对户型结构、需求类型等进行分析，并对不同类型产品的销售率，存货去化率等指标进行归纳整理，以便迅速了解市场需求，并有针对性地对后续产品的规划、设计等进行相应调整。

　　万科发现，近期销售数据呈现出几点明显的特征：首先，以首次置业和改善型需求为代表的刚性需求已成为市场主流。前4月销售产品中，这一类需求的比例已经接近90%，而投资型需求基本已经淡出；其次，和万科此前的判断一致，小户型产品受到市场欢迎，根据套数比例，1月份公司销售产品中90平米以下占比约40%，4月份占比约50%，由于户型减小导致相对购买力提升，小户型产品的竞争力逐渐显现。这符合万科自2006年以来就积极推进的小户型战略。

　　万科认为，所有这些信号传递出某种积极的信息。尽管短期来看，市场的调整仍然会引起部分市场参与者的疑惑与观望，也不排除会发生过度调整的可能性，但在刚性需求主导的背景下，行业有望在调整后迎来稳定的发展阶段。肖莉认为，“只要决定行业基本面的深层因素依然明朗，则调整必然只是阶段性插曲，不可能改变行业整体的发展方向。”

　　5月份万科新增7个项目，而此前4个月，万科仅增加8个项目

　　6月5日的临时股东大会上，总裁郁亮曾表示，从万科最近几年买地的情况看，2006年新增项目资源最多，2007年其次。未来两年将是万科回收现金的高峰期，随着土地市场更加理智和平静，万科在土地市场上可能会迎来一个难得的发展机会。

　　从数字上看，2007年尽管开竣工面积大幅提升，但新增项目资源反而有所下降，为1142万平方米。对此，万科在07年三季度报告中作出了解释：面对二季度以来各主要城市地价大幅度上涨的局面，万科将在市场的变化前保持冷静。万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，可以选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。

　　事实上，万科正在耐心地等待着以更合理的时机、更有利的方式获取资源。根据公告，5月份万科新增7个项目，权益面积118.5万平方米，而此前4个月，万科仅增加8个项目，权益面积131万平方米。从土地成本来看，5月份新增项目价格每平方米不足2000元，不仅远低于万科2007年的平均土地成本，也低于此前4个月公司新增项目的成本。很显然，万科在5月突然发力了，这意味着，万科对土地市场已形成某种判断，并已经寻找到合适的进入时机。

　　截至3月底，万科的净负债率为30.9%，远低于行业平均水平

　　而万科在财务上的高度谨慎与稳健，也为其发展奠定了良好的基础。

　　Wind咨询的统计显示，1季度末房地产行业平均资产负债率为69.7%。万科一季度报告显示，截至3月底，公司资产负债率为66.5%，低于行业平均水平。如果考虑到负债中有243亿来自预收账款，则实际的负债率更低。对房地产企业而言，预收账款主要由已售未结金额构成，随着项目竣工将确认为收入，并不构成实质性负债，扣除这部分资金影响后，万科的实际负债率仅为43.6%。

　　由于资产负债率并不能剔除预收账款的影响，而对于万科这种规模大、项目多、周转快的企业来说，预收账款往往占较大的比例，一季度末，万科近三分之一的负债来自预收账款，因此万科更倾向于采用净负债率衡量负债情况。所谓净负债率，即企业的有息借款减去货币资金后对所有者权益的比例，它是在综合考虑企业的负债构成、自由现金流等指标的基础上评估财务结构的稳定性，也是国际上常用的财务指标。

　　较低的净负债率背后，一方面可能是较低的有息负债，另一方面则可能是公司持有足够的现金。实际上，万科一直注意现金的保有量。2007年年底万科持有现金170亿，一季度末为156亿。据肖莉介绍，目前万科的现金存量依然保持在3月末的水平上，充裕的流动性为公司的财务稳定性和未来的发展提供了重要的保障。不仅如此，由于万科的负债结构中短期负债的比例相对较低，因而公司实际偿债压力有限。2007年底，万科的有息负债结构中66%为长期负债，一年内到期的负债仅占34%。

　　这种对流动性的高度重视，来自于万科一贯遵循的“现金为王”的财务策略，同时也归因于其早在2006年作出的判断，即：随着调控的持续深入以及行业的日益规范，资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈。基于这一判断，万科一方面加强对财务稳健性的管理；另一方面，也不断开辟新的融资渠道。目前，万科发行不超过59亿的公司债券的方案已获监管部门审核通过。在信贷紧缩、资金紧张的整体背景下，相对丰富的融资渠道已成为万科的一大优势。

　　保守估计未来10年内将新增6000万户家庭，市场发展空间大

　　根据国家统计局的数字，2007年前4个月，全国商品住宅销售面积1.42亿平方米，销售金额5008亿元，同比分别增长16.5%和31.2%，而2008年前4个月，全国商品住宅销售仅1.37亿平方米，同比减少4%，销售金额5088亿元，同比微增1.6%。

　　尽管如此，万科仍然坚定看好行业的未来。万科最近一份研究报告指出，在快速城市化阶段，房地产市场迅速扩张是普遍现象。而近20年来，中国的城市化以接近每年1%的速度推进，为世界历史上所罕见。日本城市化率从45%提高到60%花费25年，期间城市家庭数量增加1450万户，住房总存量增加1400万套，住房存量的增长基本和家庭数量增长相匹配。相比而言，中国城市化率从35%提高到45%，仅经过7年，期间城市家庭增加5400万户，住房总存量仅增加4200万套，其中开发企业建设约2800万套，整体仍然呈现供不应求的态势。

　　从1955年到1992年，日本地价连续37年保持上涨态势，全国地价累计上涨66倍，六大都市圈地价累计上涨145倍，其中仅1974年出现过小幅下跌。其中地价上涨最快的阶段并不是危机前夜的80年代后期，而是最安全、距离危机最远的50到60年代。从70年代初到80年代中期，日本住宅地价在长达15年中保持着约9%的复合增长率。这意味着，在经济的持续增长和城市化快速演进的支撑下，住房市场所繁衍产生的旺盛需求足以消化行业发展中的不利因素。

　　在万科看来，当前中国住宅市场出现的短期波动也和日本70年代中期的市场类似，属于长期向上趋势下的阶段性调整，伴随调整的结束，行业也将迎来新一轮景气周期。作为一个永远做好准备的企业，万科董事长王石在6月5日的股东大会上表示，中国改革开放今年30年，而万科将在改革开放的第二个30年，进入真正的快速发展期。


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