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精业胜龙投资内参（0624）

日期：2008-6-24  http://www.rich998.com  阅读：  次

    北京:商品住宅周成交套数创今年来最高，但同比仍明显下降。第24周，北京商品住宅期房新批准上市套数、面积分别环比增加5.4%和23.8%。网上签约套数环比增长18.8%，同比下降22.6%;签约面积环比增加16.2%，同比下降34.6%;日均签约288套，周成交套数创下今年最高位。

　　上海:住宅可售量下降，成交表现偏淡，价格上扬。第24周，上海商品房成交量有所回落，成交面积、套数分别环比下降11.8%和7.0%。一手商品住宅可售量连续两周环比下降。总体来看，这周上海商品房成交表现偏淡，与3月下旬和5月份上旬的畅旺水平相比，处于相对低位。各区的商品住宅价格均呈小幅上涨态势，而成交占比变化更使全市均价明显抬升。

　　深圳:TOWNHOUSE受追捧，拉动全市均价上扬。第24周，深圳一手商品房成交量仍居低位，但显露出一定的探底回升迹象，在前五周连续下滑后出现反弹:总成交套数、面积、金额分别环比增长3.8%，5.6%和27.1。TOWNHOUSE销售表现较为强劲，拉动了全市均价上扬。

　　宏观政策有利于长期发展

　　资产价格膨胀的前提是充裕的流动性，目前流动性的格局尚未发生根本性的变化，而市场所担心的信贷结构剧烈变化会对地产行业资金链造成不利影响的情况发生概率很低。政策方面，从紧货币政策导致去年四季度以来房价和地价的理性回归，二套房贷政策近期监管较严厉，但在商业银行执行

　　层面明紧暗松现象难以避免。保障房的供应规模受制于地方财政改革进程，可预计的两年内实质性影响有限。

　　大众住宅自住需求大幅提升

　　中国房地产正在进入大众住宅时代，自住需求在总需求中的比例大幅提升，经济设计的小户型大众住宅贴合买家负担能力，并能满足理性消费观下的首次置业需求，大众住宅成交情况明显好于高端住宅。高端住宅市场供求同步萎缩，价格长期向上，但中短期将面临业绩释放缓慢、财务压力上升的风险。

　　限制投资购房

　　中心城市的房价普遍超过本地居民负担能力，房价水平主要由投资需求决定，自住需求成为价格的被动接受者。在高通胀、负的实际利率和狭窄的投资渠道共同作用下，来自国内的投资需求仍然存在，但活跃度降低;来自海外的投资需求由于强烈的人民币升值预期和较低的资金成本，对人民币资产兴趣


浓郁，但其进入的规模和限外令的执行力度密切相关。2008 年预计全国范围房价保持平稳或微涨。

　　房地产信托基金受追捧

　　房地产公司融资受限，房地产信托基金(REITs)作为一种融资模式再度被业界关注。近期，国内各大信托、基金公司纷纷着手成立房地产信托基金，保险公司也采用参股基金的方式投资房地产信托基金，相当数量海外资金投向房地产基金。据悉，北京国投和上海国投目前已经采用股权投资方式做成了几只房地产信托基金。联华信托正加紧备战房地产投资信托基金，预计在今年上半年推出REITS 产品。荷兰国际投资管理公司(ING)近期宣布成立了一项新的房地产基金，将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和REITs，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。新加坡凯德置地、美国的EI、蓝山等机构也以私募股权投资基金方式进入中国房地产行业。

　　领先企业在调整期受益

　　2007年四季度开始，亢奋的中国房地产业在信贷紧缩政策的抑制下回归理性发展，真实需求得到鼓励，投机投资需求被挤出，房价过快上涨、地价高于房价的现象得到扭转。房价和地价的理性回归有利于行业的长期健康发展，而在高度分散化的中国房地产市场中，优势企业也将获得更为良好的竞争环境。

　　在《2008中国房地产百强研究报告》中排名前四位的地产企业市场占有率在近两年快速提升，尤其是行业龙头万科的市场占有率2007年已经达到2.07%。在货币供应紧缩、消费更趋理性的环境下，无疑龙头企业的融资渠道优势和品牌优势将更大程度地得到发挥。

　　2007年以来万科、金地、保利、华发、金融街、招商地产等公司均成功获得股权融资，金地集团期内还成功进行了公司债融资，为后续发展储备了资金。融资门槛、土地公开市场门槛的提高，将挤出一大批中小开发商，2008年开始，预计房地产市场的整合将拉开序幕，中小型地产商的市场份额真正向大企业集中。

　　具备明确预期的


公司防御性较好

　　在市场分歧较大、趋势尚未明朗的情况下，预售收入锁定性好、区域市场分布合理的上市公司盈利增长预期相对明确，具备良好的抗风险能力。对所覆盖的公司07年末预收帐款占预测开发业务收入的比例统计如下图表所示。其中，华发股份和保利地产对我们的预测收入锁定性最好，预收帐款占2008年预测房地产销售收入的比例分别达到100% 和63%，招商地产和中航地产收入锁定比例最低，年末几乎没有预收帐款在手，当年业绩将受到市场销售状况的直接影响，预期确定性最低。


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