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地产股上涨乏力下半年或有转机？

日期：2008-6-20  http://www.rich998.com  阅读：  次

    地产股仍深陷泥沼中。

　　内地股市6月17日大幅反弹，沪指涨幅5.24%，深成指涨幅5.02%，地产板块才勉强上扬3%。6月19日，大盘暴跌，地产板块则几乎全部跌停。

　　机构看空

　　多数机构认为，在严厉的宏观调控背景下，地产股被市场抛弃。不久前，光大证券在上海召开了房地产行业投资论坛。2008年房地产行业中性偏空、地产股难有起色，成为与会机构的主流观点。上投摩根表示，房地产企业现在最大的问题就是缺钱，资金链相当紧张。

　　信达澳银一位基金经理对本报记者表示，处于通货膨胀中房地产行业相对于制造业而言，盈利受到成本上升的影响较小。而经过前期的宏观调控之后，房价继续上涨的势头已经得到了抑制，一些城市的房价出现了比较明显的回落，股价调整较深。单纯从估值角度上看，房地产股已经处于比较合理的价位了。但对于地产股影响最大的因素——宏观调控，暂时没有放松的迹象，所以短期还看不到有什么特别的因素能够促使房地产股票走出一波比较大的行情。

　　北京某不愿透露身份的基金经理在接受本报记者采访时表示，应当对房地产的市场进行回避。他认为今年二季度，包括万科、华远等龙头企业的销售量都明显低于预期，这对于地产企业的资金链构成更大压力。

　　大通证券分析师表示，随着央行准备金率上调，未来还将冻结4000多亿元资金，银行收缩银根，开发商获得的资金供应减少。新的从紧货币政策要求房地产商自有资金达到35%才能获得贷款，地产商资金回笼的速度也在快速下降，大量中小开发商面临倒闭的可能。行业龙头企业万科在上月的表现颇具代表性，尽管一季度实现了过百亿元的骄人业绩，但万科在二季度首月的销售却出现下滑，销售金额较前一月下跌了约三成。

　　而泰达荷银基金预计，房地产板块今年不会有什么起色了，而且还将有下跌的空间，即使地产股已经下跌不少，反弹幅度依然十分有限。

　　下半年或将有所转机

　　中原证券分析师魏博在接受本报记者采访时表示，从大的形势来看，重点上市公司增长状况良好，公司盈利能力提升，偿债能力保持平稳，但营运能力出现微降趋势。目前我国所处时期决定了对房地产行业进行宏观调控，将影响房地产公司的短期业绩，使得投资者心理预期产生微妙变化。此外，行业平均40%的销售毛利率是不可能得以维持的，不利于行业发展，销售毛利率的回落将影响行业平均盈利能力。综合而言，给予行业下半年“同步大市”的投资评级。

　　安信证券分析师指出，虽然房地产公司普遍面临现金流压力，但是从目前的情况来看，断言整个房地产业将出现危机、许多房地产公司面临资金链断裂明显为时过早。开发商还具有比较大的资金腾挪空间：全国房地产行业“资金来源/实际完成投资额”自2004年至2008年4月一直维持较稳定、规律的态势，没有发生异动。上市地产公司资金风险仍在可控范围：流动性、负债率等仍较可行。开发商还能够通过各种途径获得资金来源：除了通过资本市场股权融资和银行贷款外，还可以采取以下途径：发行公司债、发行信托产品、转让项目股权以及合作开发等获得资金。总之，大部分地产公司目前还没有因资金之困而倒闭的危机。

　　此外，安信证券分析师还表示，基于人口红利、城镇化、产业经济发展基本化的中国房地产行业的长期趋势是向好的，但短期内宏观经济调控、信贷紧缩、CPI增长压力、政府对民生问题的政策取向、消费者、开发商资金抗风险能力等，分别会对市场产生有正有反的作用。因此，行业景气度在下一阶段是否会形成长期趋势性下降还需要观察。

　　而国泰君安分析师姚峣在接受本报记者采访时则更加坚定地认为，地产股会在下半年反弹。“我们预测明年的房屋销售一定会有起色，而资本市场总是先于房地产市场做出反应，所以我们预计下半年地产股走势会有所改观。”姚峣说。

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