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[房产行业]房地产：一二线城市成交量同比、环比普降日期：2008-4-18 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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一二线核心城市成交量同比、环比普降。其中上海、杭州、珠海、天津、重庆相对较好，占去年同期70%-80%，苏州、深圳分别占去年同期64%、54%，广州、惠州、北京、武汉不足去年同期一半。 成交量普降的可能原因包括：商业银行再次收紧了个人按揭房贷政策；以开发商为代表的卖方过高地估计了销售形势，在第一季度试探性优惠促销后于二季度初恢复了涨价；买方观望气氛有所下降后再次上升；保障性住房开工建设力度较大，例如：中断了将近8年上海将于今年二季度重新启动经济适用房开发。 长三角重点城市：上海一手商品房、住宅成交面积有所回落，价格略有上涨；杭州一手商品房成交量下降，价格维持高位；苏州一手商品房成交量环比上升，同比下降，价格出现调整。 珠三角重点城市：深圳一手商品房成交明显萎缩，价格触底反弹；广州一手住宅成交量继续清淡，房价跌速放缓；惠州一手商品房、住宅成交大幅萎缩，供求波动大；珠海一手商品房成交面积持续下降，价格触底反弹。 环渤海重点城市：北京一手房成交面积同比大幅萎缩，房价表现脆弱；天津一手商品房成交量回落，价格出现调整。 其他二线核心城市：重庆一手商品房成交放量，价格出现小幅上涨；武汉一手商品房成交缩量，房价微涨。 土地成交情况：08年1月来重点城市土地成交量都在增加，地价07年四季度以来下降后趋于稳定，近期上海、深圳、厦门、福州等地出现流拍地块。 代表性楼盘有行业龙头公司在上海、北京、杭州、天津、广州、深圳和重庆等地的新开楼盘，销售进度表现尚可。 本期周报新增“未来两个月大小非解禁情况一览表”，4月解禁限售股较大的有中航地产、广宇发展和天创置业；5月有中天城投和新黄浦。 行业趋势：行业积极因素来自小婴儿潮时代成员需求不改；银根地根同时紧缩；人民币持续升值等。自主性需求将支撑未来楼市。 行业估值：目前香港H股地产股08年动态PE平均在10-15倍，RNAV折价20%左右。目前，目前A股开发类主流上市公司08年动态PE为18倍，RNAV折价11%；出租类30倍，RNAV折价14%。 行业投资评级：维持行业增持投资评级，投资者应坚定信心，不宜过度恐慌和杀跌，继续建议标配和逢低战略性增持行业龙头品种。 1.一二线核心城市成交量同比、环比普降 基本结论：由于受传统节日清明节影响，一二线核心城市3月31日-4月6日一周商品房成交清淡，但是其随后一周成交仍未回暖。3月31日-4月13日两周一二线城市同比环比成交数据都有所下降，其中上海、杭州、珠海、天津、重庆相对较好，占去年同期70%-80%，苏州、深圳分别占去年同期64%、54%，广州、惠州、北京、武汉不足去年同期一半。(表1)。 成交量普降的可能原因包括：商业银行再次收紧了个人按揭房贷政策；以开发商为代表的卖方过高地估计了销售形势，在第一季度试探性优惠促销后于二季度初恢复了涨价；买方观望气氛有所下降后再次上升；保障性住房开工建设力度较大，例如：中断了将近8年上海将于今年二季度重新启动经济适用房开发。 1.1.长三角——上海、杭州、苏州 1.1.1.上海：一手商品房、住宅成交面积有所回落 近期上海一手商品房和住宅每周成交量有所下降(图1，图2)。08年配套房和动迁房成交量非常大，约占全部住宅成交的47%左右，而07年这一比例只有20%左右，配套房和动迁房并不反应市场的真实需求(图3)。今年初以来一手商品房市场整体上略显供不应求(图4)。一手商品住宅价格坚挺，近期略有上涨。 我们对上海楼市未来整体较为看好，原因在于：因房价经历过调整、2007年房价涨幅整体偏快但尚未过快、消费需求基础较坚实。但也需考虑土地供给和保障住宅开发计划和进度。未来五年上海将新建经济适用房30万套、约2000万平方米，解决超出廉租对象认定标准、自身又无力从市场购买商品住房的中低收入家庭的居住困难。08年开工建设的经济适用房面积将达到400万平方米，开工时间初步定在今年第二季度。 1.1.2.杭州：一手商品房成交量有所下降，价格维持高位 近期杭州商品房成交有所下降(图6)。一手商品房价格表现坚挺，近两周维持在14000-15000元之间(图7)。 因土地和产品稀缺，我们预计杭州中心城区将持续高位并有望继续上涨；外围钱江新城、余杭等区域开发加快，供给将放量。今年杭州计划开工280万平米保障住宅。 1.1.3.苏州：一手商品房成交量环比上升，同比下降，价格出现调整 近期苏州商品房成交面积环比上升，同比下降(表8)。房价自1月有较大幅度回落后，2月中旬起有所回升，但整体表现较弱(图9)。 因房价历史涨幅稳健、真实需求比重较高和民间经济活跃，对苏州市场较为看好。 1.2.珠三角——深圳、广州、惠州、珠海 1.2.1.深圳：一手商品房成交明显萎缩，价格触底反弹 近两周一手商品房每周成交量较前期萎缩明显，且近两周只达到去年同期的54%(图10)。因不断出现价格促销，07年10月起房价波动较大，最近两个月价格震荡向下，目前出现触底反弹势头(图11)。近期一手商品房可售面积随成交萎缩而有所增加(图12)。 深圳楼市调整期可能再持续半年左右时间，但因新房稀缺，关内房价很难下跌，关外房价可能继续调整。深圳今年保障住房供地面积占住宅供地面积的38%，计划开工保障住房228万平米。 1.2.2.广州：一手住宅成交量继续清淡，房价跌速放缓 广州一手住宅成交量自07年6月起持续下降，最近5个月连续处于平均线以下，住宅价格自07年10月开始处于下降通道(图13)。今年来，因价格调整，很多地产商捂盘待售导致供求比例失衡(图14)。 持续调整后广州楼市可能平稳，有必要关注双限房项目对房价和成交量的影响，以及政府有关后续供地和开发计划。 1.2.3.惠州：一手商品房、住宅成交大幅萎缩，供求波动大 惠州一手商品房、住宅较去年同期萎缩严重，只有去年同期的30%左右(图15、图16)，供求比波动非常大(图17)，近期供给明显大于需求，反映出惠州市场观望气氛浓厚。 惠州房价前期涨幅过快，自住性消费对房价的消化需要时间，但惠州基础设施和产业在升级，深圳产业和商居气氛向惠州梯次转移，预计短期继续调整，长期可耐心等待。 珠海一手商品房成交量自07年10月起连续下降，08年1、2月成交面积只相当于去年同期的71%，商品房价格在07年底达到最低点后开始反弹(图18)。 珠海楼市房价历史涨幅稳健，但投资需求占比较高，容易受政策影响；积极因素在于基础设施和产业在完善，距香港、澳门较近。 1.3.环渤海——北京、天津 1.3.1.北京：一手房成交面积同比大幅下降，房价表现较弱 北京市场成交量增长势头放缓(图19和图20)，自07年8月以来房价总体表现平稳，08年房价在经过调整后近期出现上涨(图21)。07年以来一手住宅可售房源处于下降通道，近期略有回升(图22)。 北京住宅推迟开盘量比较大，这将考验对二季度、甚至奥运会后的楼市行情。北京今年保障住房供地面积占住宅的29%，计划开工面积1150万平米，占全部住宅42%。 1.3.2.天津：一手商品房成交量回落，价格出现调整 今年来天津一手商品房成交活跃，周成交量在连续六周超过去年同期后近期出现回落(图23)，房价近期也出现持续下降(图24)。 预计天津楼市有望保持景气，但土地和商品房供给量一直较大，所以房价较大幅度的涨跌都将很难看到。 1.4.二线核心城市——重庆、武汉 1.4.1.重庆：一手商品房成交放量，价格出现小幅上涨 重庆商品房成交比较活跃，近一周超过去年同期水平(图25)。在房价疯狂的2007年，重庆房价受综合配套改革实验区的刺激，房价基本维持在3000到4000元之间，近期房价出现小幅上涨(图26)。 预计重庆楼市有望保持景气，但土地和商品房供给量一直较大，房价较大幅度的涨跌都很难看到。 1.4.2.武汉：一手商品房成交持续缩量，近期房价有所上涨 今年来武汉一手商品房成交面积下降明显，不足去年同期的50%(图27)。一手商品房价格在07年二季度一度消灭了5000元以下的房价，房价在经过调整后近期有所上涨(图28)。 武汉市场成交量是否回暖还需观察。 2.各主要城市土地供给量都有增加 2.1.长三角——上海土地供应面积增加明显，个别土地出现流标 上海土地成交面积自07年8月起持续增多(图29)，07年住宅用地成交面积845万平米，占所有成交土地的40%。07年住宅用地楼面地价月平均3000-7000元(图30)，08年1-3月上海新供应土地面积335万平米，去年同期无土地供给(图31)，08年共成交9块土地，流标两块，分别是位于嘉定区徐行镇曹胜路、北华浜之间的工业地块和奉贤区金汇镇齐百路西侧的商业用地。 2.2.珠三角——深圳、广州 2.2.1.深圳：近期土地成交量总体平稳，流标严重 4月1日-4月14日，深圳共供应土地8块，流标3块，其中住宅用地供应3块，流标2块。 深圳07年成交住宅用地面积97万平米，占所有成交土地的37%。08年1、2月土地成交量与07年11、12月基本持平(图32)，1、2月住宅成交5.31万平米，只占所有成交土地面积的21%。06年住宅楼面地价月平均值基本维持在6000元/平米左右，07年6月只成交了一块住宅用地，楼面地价10375元/平米，导致当月住宅楼面地价偏高(图33)。 2.2.2.广州：土地成交面积增多，价格波动大 广州07年全年住宅用地成交面积大约占土地供给的70%，08年1、2月土地成交面积较去年同期放量，其中成交的住宅用地面积71万平米左右(图34)。住宅用地楼面地价因所处区域不同差别很大(图35)，07年2月平均住宅楼面地价69000元，主要因为当月唯一成交的两块地都位于中心城区，并且为住宅和商业用地，楼面地价分别高达53000、78600元/平米。 2.3.环渤海——北京、天津 2.3.1.北京：土地成交面积增多，住宅用地价格有所上涨 北京07年成交的住宅用地面积占所有土地面积的58%，08年1-3月土地成交量大大高于去年同期(图36)，其中1-3月住宅用地成交面积654万平米，是去年同期的2.51倍，同时住宅价格也出现一定幅度上涨(图37)。 2.3.2.天津：土地成交面积增多，住宅用地价格有所下降 天津土地成交面积自07年10月起明显放大，07年全年住宅用地成交面积1333万平米，占所有成交土地的71%(图38)，08年1-3月住宅用地成交面积735万平米，是去年同期的4.92倍，住宅用地因所处区域不同，价格波动很大，月平均值基本在1500-3000元之间(图39) 2.4.其他城市 厦门：08年首次推出9幅地均遭流标。9幅地中4幅位于同安工业集中区内，5幅位于滨海西大道东侧、滨海旅游路西侧。早在去年12月，同安区挂牌出让6幅地就有4块流标，此次推出同安区的4块地中，就有去年流标的地块。 福州：08年首次推出3幅地两幅遭流标。3幅地中宗地2007-22号已经第三次流标；2007-28号也是二次流标；成交的宗地2007-27号只比挂牌价高500万元，以6.85亿成交。 3.代表性楼盘销售进度 通过地方政府官方网站、搜房网等专业网站和摸底调研，我们在一二线核心城市中选取了一些代表性楼盘，统计了他们的销售进度，供投资者参考。销售率数据可能和实际有出入，但我们会在多方比较的基础上追求真实，至少保证大方向不会出错。 5.行业投资评级和估值动态 行业趋势： 我们还是认为，行业积极因素来自：小婴儿潮时代成员成为近期商品房消费基础；在适度的价格下购买力、消费量还是存在；银根紧缩的同时地根也在紧缩；人民币持续升值。4月初商业银行开始对低于当地人均居住面积家庭的第二套房实行第一套房贷政策，表明开始扶持改善型需求，意味着自主性需求将支撑未来楼市。因此，我们认为，一二线核心城市成交量环比回暖趋势不会改变，但是房价同比涨幅和成交量同比涨幅恢复到07年带有点疯狂的高峰时期水平是很难的。 估值动态： 目前香港H股地产股08年动态PE平均在10-15倍，RNAV折价20%左右。目前，目前A股开发类主流上市公司08年动态PE为18倍，RNAV折价11%；出租类30倍，RNAV折价14%。 行业投资评级： 坚持在《在黑夜中寻找光明》一文的结论：楼市成交量回暖和房贷政策是否放松决定地产股未来投资机会的大小。我们对二季度成交量环比回暖趋势抱有信心，对行业集中速度加快、资源整合可期，具有资金、土地、管理、品牌等优势的一二线行业龙头的市场份额提高和成长前景值得耐心等待。同时，经过前期较大幅度的调整，投资安全边际增强，吸引力增加。因此，维持行业增持投资评级，投资者应坚定信心，不宜过度恐慌和杀跌，继续建议标配和逢低战略性增持行业龙头品种。因为万科、招商地产、金地集团连日调整，估值相对具有优势，投资评级从谨慎增持调高到增持。 | ||
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