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[房产行业]房地产：“闹世”中我们究竟该爱谁？日期：2008-4-11 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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次级债危机、信贷收紧、交易量萎缩，在多重利空因素影响下，房地产市场可谓一片灰暗。房地产板块还具不具备投资价值，在“闹世”中我们究竟该爱谁？我们的逻辑是：看大势，识英雄。 房地产市场的大势主要有两势，一则政策势；二则市场势。 政策势：政策的确会影响房地产行业大势，但我们一定要看到，政策是为规范市场而非打压市场。政策的制定是建立在让行业发展更有理性、更加长远的前提之上的。要想认识市场势，这个前提不能抛，否则我们将把政策调控的影响过分放大，对行业发展过分悲观。 市场势：2008年以来，许多大中城市的房地产市场均出现交易量萎缩的情况。最惨烈时，个别城市的成交量甚至出现了同比近80%的降幅(主要城市具体成交变化情况见后文)。所幸，市场并未继续恶化，多数城市在进入3月后，楼市交易量开始放大，同比降幅开始缩小或实现正增长。 我们认为政策势以保护市场为根本原则不会变；市场势逐渐改善将是趋势。至于2008年整体市场交易量能否较07年出现正增长或大幅增长，我们认为还有待于对市场后续的发展进行跟踪和分析，进而作出判断。 我们认同：选个股，大势为先的道理，但我们并不认同“惟大势”选个股的简单逻辑推理。因此，我们的观点是只要房地产市场不出现崩溃(无论从市场真实需求的支撑还是政府意愿，房地产市场出现崩溃的可能性都非常小)，目前的市场势不能一概而论的认为对所有的房地产企业就是利空，相反，我们认为如今的市场为行业龙头在关闭了一扇窗的同时，却开启了一扇门。 我们看好龙头，同时认为龙头必须具备两个先决条件。一是项目布局的全国性；二是优秀的运营能力。我们重点关注万科、保利、金地、荣盛发展、新湖中宝、泛海建设等行业龙头企业。 一、怎样看待房地产大势 次级债危机、信贷收紧、交易量萎缩，在多重利空因素影响下，众人认为房地产后市堪忧。08楼市怎么拐，一时成为业界乃至所有人争论的话题。如同今日之股市，与其争辩牛熊，不如选择合适的时机在暗淡中寻找光明一样，对房地产市场，我们也该抛弃“拐点”之争，在洞悉大势中捕捉投资“亮点”。 怎样看待大势？无非两个方面：一个是政策势；一个是市场势。政策的确会影响房地产行业大势，但这种影响是建立在让行业发展更有理性、更加长远的前提之上的，这个前提不能抛，否则我们将把调控的影响过分放大，对行业发展过分悲观，从而错过其中蕴藏的投资机会。 关于市场势，简言之，就是市场的交易量情况。2008年以来，许多大中城市的房地产市场均出现交易量萎缩。最惨烈时，个别城市的成交量甚至出现了同比近80%的降幅。成交量的下降，需求的突然消失，究竟是预示着房地产市场将面临崩溃边缘还是市场反应过度？我们认为，在中国经济高速发展、城市化进程远未停止甚至在加快的大背景下，刚性的自住需求不但存在，而且非常庞大。那么，只要真正的需求存在，房地产市场就不会在交易量的逐渐下滑中出现崩溃。我们始终相信，在一个存在大量真实需求的市场里，无论是交易价格还是交易量出现波动将是再正常不过的事情，而决不能就此对市场作出崩溃的误断。况且，在我们对全国主要大中城市周成交量的跟踪分析后，发现：经过1、2月的成交量的大幅下降之后，在3月有所好转，并且表现出较强的区域性特点，多数城市在进入3月后，楼市交易量开始放大，同比降幅开始缩小或实现正增长。 二、看大势，识英雄 我们认同：选个股，大势为先的道理。但我们并不认同惟大势选个股的简单逻辑推理。因此，我们的观点是只要房地产市场不出现崩溃(无论从市场真实需求的支撑还是政府意愿，房地产市场出现崩溃的可能性都非常小)，目前的市场势不能一概而论的认为对所有的房地产企业就是利空，相反，我们认为如今的市场为行业龙头在关闭了一扇窗的同时，却开启了一扇门。 从政策势来讲，受信贷影响，中小企业的资金链将越加紧张，被淘汰或并购的风险加大，在这一过程中，龙头将从中受益，新增一条扩张之路。 从市场势来讲，交易量的下降，说明消费者购房变得更加谨慎、理性，对产品附加值要求将会更高，自然产品和服务好的品牌开发商更容易赢得客户，在整体市场交易量下降时实现自身业绩的高增长。万科公布的月度销售快报就是这一观点的最好例证。 三、房地产行业市场成交量分析 我们对不同区域的17个城市进行的周交易情况的跟踪发现：之前，被社会各界热烈关注的珠三角区域的深圳、广州，环渤海区域的北京、天津，以及长三角的上海这5大城市市场回暖迹象较为明显，而中部地区主要城市似乎依然没有摆脱交易低迷的窘况。 环渤海区域 北京：从总量来看，在1、2月成交量同比分别大幅萎缩42%和50%之后，3月市场明显活跃，成交量降幅已缩减为3.3%。 天津：从2008年3月总量来看，在1、2月商品住宅周成交面积同比分别下降了28.3%和28.9%后，3月成交量降幅已缩减为5%。 从成交均价来看，3月小幅回落，环比下降了4.7%。 沈阳：按照搜房网公布的商品房周成交情况，沈阳商品房成交量继续保持较好的增长态势。3月成交总量较去年同期增长45%左右。按照沈阳网上房地产公布数据，2008年2月商品房成交量同比下降5%，商品住宅同比下降12.8%。 从成交均价来看，无论是商品房还是商品住宅成交均价都保持着一个平稳的上升态势。 青岛：从3月的总量来看，成交量较2月明显增大，基本接近去年同期水平。 长三角区域 上海：从3月份整体成交来看，住宅成交套数和成交面积均实现同比增长，分别为10.1%和5.2%。成交套数增长率大于面积增长率，是“90/70”政策致使住房小型化的体现。 从成交均价来看，总体呈上升趋势，3.31－4.6一周更是突破了16000元/平米的成交均价，当然这主要是由于成交多为别墅等高档住宅的缘故。 杭州：从3月整体成交情况看，3月杭州商品房成交套数同比增长2.7%，市场表现向好。 从成交均价来看，价格较为平稳。 苏州：2008年3月，商品房住宅成交套数环比增长46.4%，但同比萎缩依然很大，降幅达到49.5%。 从成交均价来看，伴随成交量环比的上升，成交均价也呈现快速上涨，3月成交均价环比上涨19.4%，同比涨幅达到40%。 珠三角区域 深圳：3月整体成交较2月大幅增加，环比增幅达到343%。同比而言，新房成交套数由1、2月下降幅度70%以上缩小为降幅15%。 成交均价：从2007年9月均价达到最高点之后，一直呈下降趋势，最大降幅达到27.6%。但进入3月份以后，成交均价逐渐起稳。 广州：上周，广州住宅成交套数环比下降近28%，楼市回暖没能延续。从3月整体成交来看，住宅成交套数同比下降21.8%，比较2月同比71%的降幅已经有显著改善。但如果我们把在3月份成交的限价房扣除出去的话，3月同比降幅依然高达41.7%。可见，3月的广州还未走出市场低迷的困境。 关于成交均价：2008年2月，住宅成交均价继1月之后，继续环比下滑4.7%。但较2007年2月均价仍达到20.4%的增幅。 东莞：3月成交量大幅回升，环比增长195%。但与去年同期相比，降幅仍达到23.2%。 中部区域 重庆：上周，主城区商品房成交面积环比下降13.4%，同比下降27.7%。从月度整体成交来看，3月份同比降幅大于2月份，市场低迷状况没有缓解。 从成交均价看，3月环比下降4%。 成都：从3月整体成交来看，成交量大幅上涨，环比增幅达到105%，但同比降幅为14.5%。 武汉：上周，武汉商品房周成交套数环比下降了28%。从3月整体成交来看，周均成交量环比2月明显放大，增幅达到223%，但同比降幅仍高达48.6%%。 从成交均价来看，上周同比增幅12.3%，环比增幅10.7%，成交均价从2007年11月达到顶点之后持续回落，并在3月呈起稳之势。 | ||
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