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[房产行业]房地产：三月最坏的时刻或许已经过去日期：2008-4-3 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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与去年同期相比，上海市场并没有出现明显的销售下降。3月份，商品房成交总套数与住宅成交总套数与去年同期相比还分别有17.16%和11.25%的上涨。但是商品房成交面积与住宅成交面积与去年同期相比则分别是上涨了1.91%和下降了-3.41%。销售套数上升而销售面积基本未变，我们认为反映出市场成交户型趋于小型化。也即刚性自住性需求在支撑着上海的市场，从而使上海市场未明显感受到这个冬天的寒冷。 广州数据有所滞后，我们只跟踪到截止今年2月的数据。截止今年二月，广州一手新建商品房与二手商品房的成交均价都较为坚挺，未出现明显下滑。但交易面积方面，无论一手房市场还是二手房市场都出现了明显下滑。相对而言，二手房成交面积下滑幅度较小。我们认为主要在于，随着一手房和二手房价差的逐步扩大，越来越多的自住需求选择了二手房。 三月份深圳市一手商品住宅成交量明显放大，月度成交面积超过了过去六个月的月度成交水平，已恢复到去年8月的成交水平。我们认为导致上述情形出现的主要原因在于：价格向下调整较为到位，刺激了刚性需求入市；受香港负利率的影响，及房价大涨的影响，有部分香港居民在香港贷款，在深圳购房。基于深圳是本轮房地产市场调整的先锋城市，我们认为如果深圳目前的成交活跃度能够维持，将逐步改变持币待购者对未来房价的预期，打消他们的观望心态，从而有助于深圳市场，以及其他一线城市逐步走出低谷。 北京：现房销售明显升温，市场初步走出冰冻 三月份北京期房网上签约面积及现房网上签约面积环比都出现了大幅增长。 由于二月份有春节因素，所以单从这个指标尚不能看出市场明确的趋势性变化。 但是相对于去年同期，我们可以发现尽管期房的销售数据未有改善，但现房销售明显升温。三月份北京现房网上签约面积与现房住宅网上签约面积与去年同期相比分别上涨了35.31%与12.45%；现房网上签约套数与现房住宅网上签约套数则分别同比增长了36.05%与15.27%。 之所以发生期房与现房销售冷热不均的情况，我们认为可能的原因在于期房和现房的购买动机有所不同。相对于现房，期房的购买动机更容易受到预期的影响，在连续几个月交易量大幅下滑情况下，会出现一部分持币观望的购买者，所以此时很难短期内回到原来的水平，而现房则更多反映了自住等刚性需求，相对不容易受到市场氛围的影响。 此外，虽然三月份的期房住宅成交量和去年高位相比还存在比较大的差距，但是如果扣除掉二月份，三月份的成交量也已经止住了从去年十一月份以来连续三个月的大幅下滑，表明市场已初步走出冰冻。 上海：刚性需求支撑，这个冬天不太冷 与北京类似，上海三月的销售数据也是环比大涨。无论是成交套数还是成交面积，环比涨幅都在100%以上。我们认为春节导致2月份的实际交易日较少，仍是三月环比大涨的一个重要因素。 与去年同期相比，上海市场并没有出现明显的销售下降。商品房成交总套数与住宅成交总套数与去年同期相比还分别有17.16%和11.25%的上涨。但是商品房成交面积与住宅成交面积与去年同期相比则分别是上涨了1.91%和下降了-3.41%。销售套数上升而销售面积基本未变，我们认为反映出市场成交户型趋于小型化。也即刚性自住性需求在支撑着上海的市场，从而使上海市场未明显感受到这个冬天的寒冷。 此外，本月上海的周成交面积已经连续四周出现上涨，扣除掉二月份的数据，住宅成交套数和成交面积已经超过了去年十二月份和今年一月份的水平，市场回暖迹象明显。 深圳：已走出最坏时期 三月份深圳市一手商品住宅成交量明显放大，月度成交面积超过了过去六个月的月度成交水平，已恢复到去年8月的成交水平。特别是出现了深圳单周(3.17-3.23)成交面积超过了10万平方米的情况，而上一次出现这种情况还要回到去年七月份。深圳市场在三月份明显出现交易活跃的情形，我们认为，主要的原因在于两个方面： 价格向下调整较为到位，刺激了刚性需求入市。三月份深圳一手商品住宅的成交均价为12462元/平米，环比下降15%；与最高峰时的价格相比，则有29%的下跌。 受香港负利率的影响，及房价大涨的影响，有部分香港居民在香港贷款，用于在深圳购房。 相比于其他一线城市，深圳可以说是本轮房地产调整的先锋城市。成交量从去年7月开始就走下坡路，成交价格也是从去年10月份达到最高后一直下行。 因此研究深圳市场的动向对于判断其他城市的走势具有特别的意义。 我们可以看出深圳成交均价并不是最近一个月才开始下滑，而3月的月成交量的大幅反弹，可以部分表明现在的价格已经进入了部分刚性需求可以接受的范围。而如果目前的成交活跃度能够维持，就会逐步改变持币待购者对未来房价的预期，打消他们的观望心态，从而有助于深圳市场，以及其他一线城市逐步走出低谷。 | ||
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