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连锁酒店业泡沫危机口水战日期：2008-4-3 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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在如家发布财报，披露首次亏损之后，在业内引起大范围恐慌，短短一周5天内，有3家连锁酒店相继开了3场媒体恳谈会，记者在采访的时候特别问到，为何在这个时候开恳谈会？7天和格林豪泰的负责人都说，打电话前来询问的媒体实在太多了，不如一次性做一个说明。 作为连锁酒店业的老大的如家发布业绩亏损的财报，在业内绝对是“出事了”的态度，有趣的是，对于连锁酒店业是否有泡沫这个问题，这三家连锁酒店的观点大相径庭。 首先，咬紧如家的7天酒店CEO郑南雁强烈回击连锁酒店业泡沫论，说相对之前的投资，现在酒店业的竞争是趋于正常化。 但就在第二天，总部位于上海的格林豪泰酒店召开媒体恳谈会，甚少接受媒体采访的格林豪泰CEO 徐曙光，强调连锁酒店业已经出现泡沫，呼吁投资者要理性投资。无独有偶，同一周，汉庭酒店也对媒体宣布，连锁酒店业已经出现泡沫。 徐曙光：高价抢物业搅出经济型酒店泡沫 2006年之前，经济型酒店单店的投资回报期为3~5年，但目前已经有所延长。业内人士一致认为，导致回报下滑的最重要原因在于酒店物业租赁成本的上涨。地产价格已成了一家酒店能否盈利的重要前提。 2007年，广州酒店物业的平均月租金在50元。在2006年，酒店物业月租在40~45元/平方米，而2005年40元/平方米以下，而在2008年，预计月租平均低于50元/平方米。价格不断浮动，着实让一些手头紧的企业觉得生意不那么好做。 但物业成本急速上涨的压力已然成为一个全行业必须迫切面对的问题。 徐曙光：高价抢物业推高酒店成本 格林豪泰董事长兼CEO徐曙光是坚持中国经济型连锁酒店行业“泡沫论”者。 在他看来，连锁酒店业投资过热不是一两天的情况，过去的4年是中国房地产业快速发展，物业价值快速增长的4年，同时也是连锁酒店业快速发展的4年，依托房地产物业经营的连锁酒店业，难免会受到地产业务增长的影响。 以如家为例，当年如家第一批酒店业务是和建国客栈合作的，因此物业成本比较低，这批物业到目前还是如家经营情况较好、回报高的物业。但是之后，各地的物业价格上涨，为了快速扩展，不少企业为了抢夺有同一酒店物业资源使尽招数，也让物业价格水涨船高。 而中国饭店协会的数据显示，2007年经济型酒店物业成本相比2006年上升了40%多。根据商务部商业改革发展司和中国饭店协会发布的《2007中国经济型饭店调查报告》显示，目前新增的经济型饭店原有物业中，原酒店改造取得物业空间下降了12%，迫使更多的经济型酒店在获取物业方面向厂房型、写字楼甚至高价新建方向转移，使企业为物业所支成本上升。 根据国家统计局在2007年7月份的调查数据，非住宅商品房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上月低0.4个百分点。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨8.2%、4.8%和5.6%。而2007年四季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨10.2%，房屋租赁价格上涨3.1%，土地交易价格上涨10.7%，物业服务价格上涨0.4%。 物业服务价格同比上涨0.4%，涨幅比上季度高0.1个百分点。其中，住宅、办公楼、工业仓储用房和商业娱乐用房物业服务价格分别上涨0.3%，0.5%、0.0%和0.4%。 各地的住宅房地产价格都在上涨，经济型饭店物业的租金上涨都为其3~5倍，其中北京、上海两地的平均涨幅都在40%以上，这涨幅中一半是因为商业地产价值的浮动增长，一半是由于各品牌的扩张竞争而人为抬高。 那些在物业价格高涨时候进来的企业，在面对今后日益同质化的经济型饭店的价格比拼时更是处于明显的劣势。 格林豪泰：有人抢我就退 因为过多的资本进入连锁酒店业这个领域，搅起泡沫。徐曙光采取了避重就轻的战术，他在经营格林豪泰的时候，一开始就坚持一个原则——“有人抢就退出”。这种经营思路使2004年就开出第一家门店的格林豪泰到现在还只有80多家店面，开店速度在同行中甚是缓慢。 但徐曙光认为，开店速度慢的同时，也挤去其中的泡沫。格林在开店的过程中，不和同行拼价格，而选择可以接受价格的物业，所以他拿到的物业价格可以比同行低。 徐曙光支持连锁酒店业出现泡沫的另外一个理由是：目前酒店的总体客房数巨大，是超出市场入住的需求的。各地连锁酒店业的泡沫严重程度情况不同，比如说一线城市北京和广州，北京在2008年举办奥运会，而广州在2010年举办亚运会，短时间内需要接待大量中外客人，在房源需求上会比较大，客房出租率一直比较高。但在一些二三线城市物业成本上涨比较快，对一些快速扩张的品牌而言，压力还是比较大的。 他认为，按照目前经济型酒店的均价(180~190元)，无法维持物业的支出。在南方，一些大城市的经济型酒店物业成本被炒得很高，格林豪泰当时没有挤进去拿太多物业。结果，2008年，这些地区的房地产市场在中央宏观调控政策的调控下，开始走向健康稳定发展的方向，房地产趋于理性。酒店物业的租赁价格同期下降。以同样开50家店为计算单位，2007年，酒店物业租赁成本达到甚至高于1.75元/㎡/天，而现在的市场价格基本在1.25元/㎡/天以下，以单店物业为5000㎡，10年租赁期计。10年内，新的酒店物业就可以节省物业成本：50家店×5000㎡×(1.75-1.25)×10年×365天=4.5625亿元。 洗牌：部分品牌撤出新门店 的确，高价抢物业，造成有些连锁酒店无法消化前期“抢楼”带来的高昂成本，资金链出现了问题，一些装修了一半的酒店物业正寻求脱手。业内人士告诉记者，一些物业的租赁期一般是10年到20年，如果是在最高峰时期拿下来的物业，那就意味这个物业的经营可能要负增长。经济型酒店的泡沫就是这么起来的。 这导致从去年年底到今年年初，有部分酒店品牌，撤出已经拿下的物业，一些酒店收缩战线，改变过去四处出击，抢夺物业的资源，把重心从心调整为做好酒店经营的方面。 有业内人士指出，连锁酒店业出现泡沫的情况不是全局性的，有些地区的物业投资还是增长。比如上海这个区域，一度是连锁酒店争夺比较激烈的区域，但是因为上海可以作为酒店经营的物业有限，政府对土地的使用性质管理比较规范，这就使得将旧厂房、工厂改建为经济型酒店的做法在上海这个地区行不通，但这恰恰是连锁业在大规模扩张的时候一个方法，酒店需要的物业面积比餐饮业大，这就使得寻找优质的酒店物业资源成为连锁酒店快速扩张的一个难题。 上海的连锁酒店出租率一直比较高。徐曙光介绍，2007年，其在上海签约物业，价格约在1元~1.5元，比同行略低一些，一方面是因为外资品牌的优势，另外一方面是物业业主不仅在比价，也在比长线投资时企业的经营实力。 | ||
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