建设部房屋登记办法解读

　　 建设部日前发布建设部第168号令，即依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，建设部组织制定了《房屋登记办法》，旨在规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。该办法将于2008年7月1日起实施。

　　新法体现“登记为民”

　　新发布的《办法》严格遵循《物权法》的立法精神和条文内容，调整和完善了登记规则。

　　《办法》共设置了六章98条规定，并在以下几个方面体现出了新的内容。一是坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便群众办理。如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人的告知等方面的规定，均体现了该原则。二是确立和细化了登记簿制度。明确了登记簿是物权归属和内容的根据，明确了登记簿的内容和形式。三是进一步明确了登记机关的审查职责。四是细化了《物权法》规定的登记类型。

　　未成年房主可委托登记

　　新《办法》所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。并规定，办理房屋登记，一般依照申请、受理、审核、记载于登记簿、发证的程序进行。

　　《办法》对于涉及房屋共有人、房主是未成年人等情况的房屋登记都进行了详细规定，确保了房屋所有人的合法权益。例如，“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。”以及“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料。”同时规定，“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”

　　明确抵押权登记办法

　　对于抵押房屋，《办法》也规定了详细的登记办法和需更改情形，尽量避免可能发生的纠纷。按照规定，以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将抵押当事人、债务人的姓名或者名称以及被担保债权的数额、登记时间等事项记载于房屋登记簿。若以上事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。

　　《办法》还规定，以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除以上所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。

　　七种情形不予登记

　　对于房屋能否予以登记，《办法》也制定了一系列详细标准。其中规定了七个不予登记标准，即具有下列情形之一的房屋，房屋登记机构应当不予登记。

　　这七个标准分别为：1.未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；2.申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；3.申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；4.申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；5.房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；6.房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；7.法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

　　《办法》中也涉及商品房房屋买卖、抵押等情况。例如，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告及其他必要材料等等。也就是说，一些延时或无法取得房产证的商品房购买者可以到相关部门询问开发企业是否存在以上问题。

　　登记延时不得超过一倍

　　《办法》规定，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：1.国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；2.抵押权、地权登记，10个工作日；3.预告登记、更正登记，10个工作日；4.异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。

　　违规登记将受处罚

　　对于违反《房屋登记办法》的有关行为，办法也规定了一系列惩处措施，并将在必要情况下追究违法者的刑事责任。《办法》同时规定，“房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”

　　《办法》还明确规定了登记申请人和工作人员的相关制约条款。例如，“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。”本版撰文 新报记者 安元 实习生 杨金璜 摄影 新报记者 王健