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北京蓝皮书揭秘房地产市场怪现状

日期：2008-3-25 http://www.rich998.com 阅读：次牛股集中营

“如果政府在收入上让利,经济适用房的价格就只有商品房的一半,但代价是GDP总量将减少、地方政府的财政收入将减少,因此改变以GDP增长为中心的发展观和政绩观是老百姓住房得到实惠的前提。”今天,北京市社会科学院发布的“北京蓝皮书之社会发展报告”中有这样的表述。

　　房价快速上升,连续几年成为市民最关心、最直接、最现实的重大社会问题。在2007年度北京市社科院对市民的调查中,有68%的受访者“担心”或“非常担心”房价上涨对自己生活造成影响。

　　近三年来,中央政府出台了一系列对房价的调控政策,从供给和需求两方面抑制房价的快速上涨,但是基本未能奏效。2007年房地产商继续大量囤地、捂盘,在前几年房价快速上升之后,2007年下半年北京住宅价格又出现了新一轮飙升。

　　在北京市社科院对市民的调查中,市民对2007年北京市政府各项工作评价最低的就是“调控房地产价格”,74%的回答者明确表示“不满意”,而回答“满意”的仅占5.5%。67%的回答者认为房价问题在今年也不会有所改善,市民逐渐对政府在这一问题上的调控能力失去信心。

　　在北京蓝皮书中,专家分析说,由于土地的稀缺性和不可再生性,住房不可能完全交给市场来解决,“看不见的手”是要有前提的,那就是供给的无限性和信息的对称性,而这两点在房地产市场上都不存在。

　　报告说,房地产市场确实出现了非常荒谬的现象。

　　一是住房价格已经远远超出了广大市民的购买能力,2006年北京市住宅销售均价是每平方米8050元,当年北京的城市居民人均可支配收入是19978元,仅能购买2.5平方米住房,3口之家如果按2006年北京城镇居民人均住房面积20.1平方米标准购一套住宅,需要不吃不喝8.1年。

　　二是随着房价的上涨,三年来北京住宅商品房销售面积逐年下降,2005年销售2566万平方米,2006年是2205万平方米,2007年1~11月只有1550万平方米,其中现房销售量同比下降30%。房地产商强调住宅需求旺盛来为提高房价造势,但是住房需求相对而言是弹性的,买不起大房子可以买小房子,买不起房子可以租房子,住宅消费能力与房价找不到交汇点时,只能是有价无市——这正是今天的空有高价、少人购买的现状。

　　该报告指出,目前政府把中低收入群体从住房市场上解脱出来的调控力度仍然远远不够。2007年北京市公布了廉租房和经济适用房申请、审核的管理办法。可以申请廉租房的低保家庭困难户有3.83万户,截至2007年2月,累计有2.6万户享受到住房保障政策;而符合申请经济适用房的低收入家庭住房困难户数字还在调查之中,截至2007年2月,解决了约19万户。

　　此外,《北京市统计年鉴2007》显示已经竣工的“经济适用房”平均每套106平方米,销售的“经济适用房”平均每套108平方米,早已违背了经济适用房的初衷,甚至超过了建设部对商品房70%的户型为90平方米的要求,这只不过是房地产商以“经济适用房”名义享受政策优惠而建起来的商品房。

　　建造经济适用房的资金如何解决,决定着经济适用房制度能否持续下去。这笔资金包括向享受政策优惠的房地产企业免征土地出让金和减免部分税金。房地产企业始终把房屋开发建设的成本视为最高商业机密,而政府土地出让金列入政府基金内,一般也不在统计年鉴内公布。该报告的编撰者通过“调查请教并翻阅有关政策文件”,做出了粗略的描述:

　　如果房屋销售价为每平米10000元,它可以分解为以下几个主要部分:

　　成本:

　　1.土地出让金+大、小城建配套3500元

　　2.建筑安装费(高层、多层建筑不同,取中)1600元

　　3.银行利息、广告、销售费用等1000元

　　税:

　　4.营业税(按销售价5.5%征收)550元

　　5.土地增值税(销售价-成本-营业税)×(30%~50%)1400元

　　6.企业所得税(销售价-成本-营业税-土地增值税)×33%650元

　　利润:

　　7.利润1300元

　　按照上面所列,国家各项税收理论上要占商品房销售价格的约1/3,再加上土地出让金和配套费用,共占销售价的约2/3。报告认为,“如果政府在这两类收入上让利,经济适用房的价格就只有商品房的一半,但代价是GDP总量将减少、地方政府的财政收入将减少。因此,改变以GDP增长为中心的发展观和政绩观是老百姓住房得到实惠的前提。”

　　此外,报告还指出,目前的住房保障制度仅仅是第一步,现在的廉租房和经济适用房还只能惠及到最低收入和低收入群体。第二步的任务是逐步降低经济适用房的登记门槛,真正像温总理设想的那样“经济适用房大多数是面向中产阶级的”,那样才真正能够解决“居者有其屋”,实现社会的和谐。当保障性住房供应量不断增加时,商品房的价格就无法高位坚挺。

　　基于以上理由,蓝皮书指出北京商品房价格止涨回落的“拐点”必将来临,它到来的早晚取决于中央和北京市政府调控房价的力度,取决于保障性住房投入使用的规模与速度。 恐慌下跌！股票深套！您持有的股票主力是否在出逃?

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