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蓄势待发！实力券商推荐5大板块牛股日期：2008-3-12 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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我们认为，一方面，本次土地出让是地方政府在“非常时期”采取行政手段主导下的资源配置行为，并不能真实地反映出土地市场的供求关系，铁狮门此次低成本拿地，未来建成后的租售价格仍将与周边楼盘看齐，地方政府为遏止“新地王”产生，少了80--100亿元的土地出让金进帐，实际却上给了外资巨大利益；另一方面，铁狮门此次大手笔投资F地块，显示了在经济高速增长、巨大人口红利、城市化进程加快、人民币升值的大背景下，外资对中国房地产业的未来充满信心。 《经济适用房住房开发贷款管理办法》颁布，有利于调动开发商参与开发经适房的积极性 2008年2月4日，央行和银监会联合发布《经济适用房开发贷款管理办法》，从可适当下浮贷款利率、放宽贷款申请条件、将股份制商业银行纳入贷款人范围等多个方面，鼓励金融机构加大对经济适用房开发的金融支持力度。由于经济适用房属于“微利项目”，乐于参与的开发商不多，一般都是地方政府指定的一些国有房企，我们认为，本办法的出台，将有利于调动开发商参与开发经适房的积极性。经济适用房的推广，确实能够拉低市面上住宅的平均价格，但由于其面向的是低收入家庭，在客户群体、户型、产权等方面均与普通商品房截然不同，却挤压了普通商品房的土地供应，因此从长远来看，其对普通商品住宅的价格反而有一定的助涨作用。 保障类住房获规划保障，但土地、资金仍存矛盾和隐忧，住房保障政策和建设计划的执行会打折扣 去年国务院24号文规定到“十一五”末期，廉租房制度要全面覆盖1000万户家庭，各地积极响应，在今年春节前陆续按建设部的要求公布了2008年住房建设计划。从各地公布的计划看，保障类住房用地供应加大、商品房用地供应受压是今年各地计划的共同特点。但我们认为计划的执行，在土地、资金方面仍存在着矛盾和隐忧，按24号文，如果要解决1000万户家庭的住房问题，以建设标准50平方米算，起码要5亿平方米，若每平方米建筑成本1000元，就需要5000亿元，而2007年安排的资金仅79.4亿元，与到2010年满足缺口还有非常遥远的距离，另外，按《廉租房保障资金管理办法》规定，廉租房建设资金有10%需来自土地出让收益，其他主要来自地方和中央的财政收入，但商品房用地供应的大幅减少，势必使土地出让金收益和地方财政收入大幅下降，从而无法落实廉租房建设资金。若这些矛盾和隐忧无法解决，将使住房保障政策和计划的执行大打折扣。 限价房正成为开发商眼里的“宠儿”和购房者眼中的“鸡肋” 今年，广州计划推出180万平方米限价房，京沪深三地遥也相呼应。各地针对限价房制定的政策基本上也大同小异，一方面，对购房人在户籍、财产收入、过往购房记录等方面设定了严格的条件，门槛极高，另一方面，为了吸引开发商积极参与限价房开发，政府也给予了诸如将限价房用地配“可自由规划用地”方式出让、以售价回收尾盘等政策优惠，已成为开发商竞逐的宠儿。从目前已推出的项目来看，由于购买门槛高、位置偏远、有限产权、容积率高(广州万科新里程是2梯6户，龙光项目达到2梯9户)、户型小、价格差异不明显(为同地段普通商品房的70%)，在人们对商品房价上涨预期并不强烈的当前氛围下，购房人不太愿意因为仅30%的差价去选择限价房，保利西子湾有百余套被弃购，万科新里程摇珠首日现场冷清，限价房正成为购房人眼中的“鸡肋”。 房地产企业再融资出现政策性回暖信号 房地产上市公司大多是全国及区域的行业龙头，大多拥有良好的公司治理结构和优质的资产质量，即使在从紧的货币政策下，也是银行最乐意提供信贷支持的对象，随着公司债、信托资产等融资方式逐步推行，也将在未来进一补拓宽房地产企业的融资渠道，因此，我们不必对今年房地产上市公司面临的金融环境过于悲观。最近华发股份配股获批、滨江房产IPO获准、恒大集团获浦东发展银行授信50亿，均显示了管理层对房地产企业融资限制已经有所放松，预计未来将有更多房企的融资计划取得实质性进展。 公司方面 万科 （000002）：公司1月份实现销售面积23万平方米，销售金额18.5亿元，分别同比增长11.65%、11.72%，2月份实现销售面积19.6万平方米，销售金额15.7亿元，分别同比增长51.94%、70.65%，公司1-2月的销售形势明显好于市场整体形势。1-2月，公司拿地积极，拓展迅速，新增项目五个，合计新增权益项目储备建筑面积73万平方米。1、2月份是传统的销售淡季，加上行业本身的调控压力，公司对个别项目采取了主动降价的促销策略，有利于公司转移经营风险、加快资金项目周转，而且由于针对范围较小，对整体毛利率水平影响有限。我们认为，行业调控给万科带来更大的发展空间，公司的市场份额将进一步提升，领跑行业的优势将不断扩大，维持对公司08、09年EPS分别为1.35元和2.35元的业绩预测，和“推荐”的投资评级。 | ||
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