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房地产市场定律：伪市场化注定无法保障民生日期：2008-3-6 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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保障民生应该讲求效率，而不应是浪费大量钱财之后的亡羊补牢之举，更不应是行政之手深入市场的敛财借口。房地产市场的教训值得吸取，这个本应民生保障与市场并重的行业，却由砖土建成一座无保障伪市场的中国经济围城，其代价恐怕要花几十年的时间来偿还。 房地产市场的正面教训是，政府在任何时刻以任何借口，推脱民生保障的责任，日后总要花费更大的代价进行惩罚性补课。 房地产市场化动议之久可以追溯到上世纪70年代末80年代初，但真正下决心大力推进市场化，则是在1998年与2003年。房地产市场的突破缘于中国宏观经济出现大变局，这导致房地产市场从来没有独立的品格，也没有长远规划，打上了浓重的工具烙印。 1998年的23号文是中国房地产市场的里程碑式文件，当年下半年开始停止住房实物分配，该文件将80%左右的消费群体纳入了经济适用房的范畴；2003年的23号文则相反，将绝大多数人从赶到房地产市场。1998年文件的出台，是受到东亚金融危机的胁迫，政府不得不赶紧推出房地产市场化政策以拉动内需。2003年的政策更是如此，是为了将我国经济从SARS产生的经济下降泥潭中拉出来，房地产行业成为吃力最重的拉索。 屡受诟病的房地产市场化，其实是伪市场化的样板。首先，关键的土地供应并不市场，各地的土地储备中心是一个个小型的垄断机构，将房地产市场分割得七零七落，利益链条上拴了一长串蟑螂；其次，用红头文件人为制造或者压抑需求；再次，房地产市场所受的管制之多为其他行业翘楚，从建设部、国土资源部、财政部、国税总局到央行，动辄七八个部门联合执法，出台的文件不计其数，有房地产行业人士称，平均一两个月就有一个重要文件出炉。 结果呢，是市场化成为替罪羊，民众普遍以为管制不够，却不料房地产市场的现状正是严厉管制的结果，土地垄断，是伪市场化对有规则的市场冲击所带来的结果。 伪市场化的另一面必定是暴利与民生保障的凋敝。暴利是因为土地财政与管制严厉，导致流行寻租空间极大、寻租成本极高，土地财政使政府成为土地市场的庄家，因为“与有利焉”所以对暴利乐观其成。而民生凋敝是因为政策投机与暴利驱使所致。 2003年的SARS导致18号文出台，使得中国房地产市场进入投机性转折，18号文对23号作出了最重大的修改，从“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”改变为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”，80%左右的家庭提供经济适用房于无形中蒸发。18号文因此成为房地产民生保障衰败、房地产市场矛盾丛生的开始。 住房民生问题在房地产市场发展过程中被忽略到可怕的程度。1999年全国经济适用住房竣工面积超过1亿平方米，占同期商品住宅竣工面积比例超过了50%。但到了2004年，全国经济适用房完成投资所占比重大幅度下滑到4.6%；国家信息中心房地产信息处的研究报告表明，在1997年至2004年这7年间，全国经济适用房的投资额累计达到了3852.85亿元，只占同期房地产开发投资额的11.1%；去年国务院全国住房工作会议召开之前，建设部曾向国务院汇报，汇报材料显示，每年500亿元是廉租住房对象范围扩大到低收入住房困难家庭所必需的资金需求，是2007年廉租房建设资金投入的17倍之多。从1998年到2006年的8年间，这项资金投入的总额仅为70多亿元。 中国经济由此付出惨重代价。有形的代价是政府必须动用公共财政为缺失的保障欠帐买单，同时动用公共财政为房地产市场曾有的暴利收尾。建设部副部长仇保兴去年10月表示，预计在三年时间，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势，地方政府的土地收入、纳税人的税收、住房公积金收益等，都成为资金来源。 无形的代价可能使市场进程倒退。中国房地产市场的疾患，培育出了一大批房地产愤青，他们对于所有与市场两字沾边的房地产举措，一概加以反对，甚至不顾发展阶段的局限要求取消开发商、取消中介商，同时高举双手呼吁政府全面接管房地产市场。这不仅会摧毁了房地产市场化的根基，更致命的危害在于，由此推衍出的逻辑，导致了对于市场的全盘否定。 严厉管制的市场与暴利结伴而行，权力介入越深，食利者越多，则利润越高，社会保障部分越小。房地产市场的教训，是所有严厉管制型市场的一面镜子。 笔者建议，由公共财政承担住房保障，由审计机构考核保障效率，对纳税人的每分钱负责，减少利益阶层借民生之桥暗度陈仓的机会；在完善住房保障机制之后，减少对市场部分的管制，将不必要的管制全部取消。 无限商机！ 《资金选股系统》首度全国诚招代理商... | ||
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