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招商地产80亿再融资候批或重启地产圈钱潮日期：2008-3-2 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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2月20日，招商地产(000024.SZ)再次向资本市场伸手要钱，这次是80亿元。而就在此前4天，招商地产刚刚获得6.5亿元信托投资；加上2007年9月23亿元的定向增发、2006年底15.1亿元可转债——如果此次再融资成行，一年半间，招商地产将累计从资本市场获得近125亿元。 公告再融资当天，招商地产还抛出了2007年年报：全年利润总额14.5亿元，增长83.91%；每股收益1.616元，增长55.43%；总资产增长101.1%，实现翻番，招商地产掌门人林少斌2007年年初提出的“再造一个招商地产”已成现实。 但亮丽的年报并没有使招商地产免于“融资门”的咒怨，并且引发当日地产股暴跌。WIND资讯统计显示，地产股当日平均跌幅超过1.7%，保利地产(600048.SH)、万科A(000002.SZ)跌幅均在5%以上。从20日至26日5个交易日内，招商地产股价更是下挫22%。 中国平安(601318.SH)、浦发银行(600000.SH)、中国石化(600028.SH)……上市公司融资潮让股民们一阵阵胆寒。此次招商地产再融资能否获批，更被众多市场人士视为地产板块政策走向的重要信号——如果获批，可能意味着地产业上市公司融资渠道的再度开闸。 大股东力挺再融资 “我们已经和证监会进行过多次非正式、正式沟通，有信心拿下(再融资)。”招商地产董事会秘书处有关人士接受记者采访时透露，大股东——招商局集团有限公司(以下简称招商局)对这次再融资信心很足。 2月20日招商地产公告显示，此次再融资募集资金，除一部分增发股票对老股东配售外，其余股票将面向二级市场公开发行。拟募集的80亿元中，26亿元将用来收购招商局旗下蛇口工业区的6宗土地；另外54亿元投向14个房地产开发项目，这些项目以住宅为主，资金需求总额达到171亿元。本次再融资后不足部分，将由招商地产自筹解决。 分析人士认为，本次招商地产拟收购资产尚属优良，以拟收购的深圳花园城数码大厦、花园城五期、科技大厦二期等六宗土地为例，宗地面积为12.23万平方米，均价每平方米1.3万元，而深圳蛇口区目前新开楼盘均价在每平方米3万元以上。 国金证券房地产行业分析师曹旭特认为，招商地产80亿元的再融资计划已经充分和管理层沟通，获批应该没有悬念。“这14个项目主要以住宅为主，预计毛利率达到38%。这么好的项目加招商局的背景，没有理由不获批。” “从2007年9月份招商地产成功实施定向增发，就可以看出大股东的态度。”广发证券房地产研究员花长劲说。他提到的那次定向增发募集了23亿元资金，由蛇口工业区有限公司(实际控制人同样为招商局)以现金全额认购。 除现金支持外，招商局还不断向招商地产低价注入优质物业。在2007年实施的定向增发中，招商地产以每平方米1万元的低价购入蛇口新时代广场。该物业是深圳西部金牌写字楼，出租率高达97%。 “虽然目前看不到大股东进一步的资产注入方案，但是在蛇口，肯定都是将成熟的土地注入。”上述招商地产董事会秘书处人士告诉记者。 低成本或遭遇“有价无市” 曹旭特把招商地产的开发模式定义为“非功利性开发策略”。据他介绍，一般房地产公司从拿地到形成收益大约需要两年半到3年时间，招商地产则需要3年半到4年时间。“也就是说2008年卖的房子是2003年至2004年所拿的地。” 曹旭特举例说，深圳的兰溪谷二期当初拿地价每平方米仅2000多元，如今售价高达每平方米4万元；上海的依云郡、苏州的依云水岸、福建的依山海和珊瑚苑等多处楼盘拿地价均在每平方米2000元以内，目前售价普遍在每平方米1万元以上。 但低价拿地并不意味着开发后就能马上获取高利润。较长的开发周期，也会对公司财务以及管理形成一定压力。 统计资料显示，深圳中心区新房价格从2007年7月份以来基本没涨。从2007年11月开始，新售楼盘打折现象比较普遍，但幅度不大，一般在9.6至9.8折。价格下降比较明显的是二手房，幅度约10%~15%。但即使降价，楼市销售情况也没有得到改善，成交量一直很低迷。 这意味着即使拥有极低的拿地成本，在“有价无市”的形势下，也可能不能把房子变成钱。这可能导致公司财务压力增加，高额银行贷款利息吃掉企业利润，形成没有预收款不能开发新项目的恶性局面。 | ||
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