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2007年奔跑房地产股谁将跑赢2008年资源之战日期：2008-1-11 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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2008年，还能继续这样跑下去么？ 2007年地产企业纷纷刷新了扩张和发展的速度，高增长的房价和高成交的市场，以及狂热的股市，使社会资源集中给地产企业提供了空间，大型企业的净利润几乎都获得了成倍的增长。 随着2007年的结束，房价的调整，这一狂热缓和下来，年末以万科为首，在珠三角地区卷起了一波降价潮，降幅达到15%-30%。 “总体上，2008年调控将比2007年更为紧缩。”金地集团总裁张华纲的话代表了市场的普遍观点。 以万科为首的高度市场化地产企业，以及以招商地产为代表的拥有雄厚背景资源的国资委旗下企业，两种类型的企业，谁将成为2008年的赢家？ 万科与招商地产代表不同姿态 2008年1月10日，招商地产发布业绩预增公告，公司2007年年度净利润约为11.36亿元，摊薄后每股收益1.34元／股，与2006年同期相比将增长约100%。 而在两天前，万科发布的预增公告中，亦宣示了骄人业绩。2007年1至12月公司销售面积合计613.7万平方米，销售金额达523.6亿元。券商研究报告普遍预测万科的今年净利润大约能够达到45亿-50亿，增长超过100%-150%，每股收益为1.1元-1.5元。海通证券预计万科2007年结转面积将超过500万平方米，市场占有率达到1.3%。 但是，踏入2008年的冲刺阶段，这两个类型的公司显示出不同的策略。 万科以退为进，在市场成交降至低谷之际，万科提出“合理定价”的观点，率先降价销售。中银国际报告分析，万科2007年12月份售价环比下降 22.6%至8044元／平米，并低于其2007年的平均销售价格8532元／平米。但是万科以此换来了销售额逆势猛增。 而招商地产去年底获得大股东通过招商银行输血2亿，同时通过关联交易向大股东出售租赁物业资产回款2.8亿，出售金融资产回款3476万元。全年销售规模则冲上60亿。所以年底招商地产董事总经理林少斌表示，“我们还在继续拿地。”并且在年初的一次股东大会上表示，2008年将比2007年大幅增长。 万科和招商地产在其宣传策略上也显示出不同的风格。 王石谈市场：在2007年底频频亮相，出语惊人，再次掀起拐点之说，以6篇博客文章诠释“拐点”，并表示建议购房者，“三、四年再买房不迟”，理由是：房子疯涨，购房者处于焦虑状态急于购买，助长房价上升。 但在王石的博客中，对拐点的解释并不是房价向下，而是房价涨幅趋缓，认为“未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住房市场，仍处在显著的向上趋势中。”但是，言语中透露阶段性调整已经到来，2007年的繁荣不可复制。 而招商地产则表示“不是看谁跑得快，而是看谁跑得远”。去年12月，先后于5日、10日、27日共投入46.3亿元获得96.53万平方米的土地储备，拿地速度仍然保持高速。 同为国资委旗下的地产企业华侨城则在去年12月22日公告，获得昆明6平方公里的旅游房地产综合开发用地，以复制华侨城模式。至此，华侨城旅游与地产项目综合土地储备达到25.5平方公里，成为真正的“地王”。 2008年资源之战 紧缩条件下，谁能够获得更多资源，谁便能获得更大空间。 “依赖于市场更多的企业，当市场趋紧，各种资源减少的时候，受到的影响会更大。”一位地产商认为。 万科高速增长模式是否能在2008年复制？万科的扩张模式是股市融资与房地产实体经济扩张的相互联动模式，最大程度地利用了牛市的大好机遇，增发融资，做大市值，支持企业拿地扩张，同时利用房地产市场的景气，快速销售回款，加快周转。 “2008年销售速度下降是一个趋势。”一位基金经理认为。 “目前全国市场仍然有较大空间，但是深圳、广州市场已经明显不行了，北京、上海、武汉在成交量上也萎缩得比较厉害，如果政策面仍然继续趋紧，那么这些市场是否能够支持下去就有问题了。”金地集团一位管理人员认为。 另一方面，管理层放缓了房地产企业的融资审批，“现在是上市部门开放，发行部门仍然关闭，也就是纯资产融资可以通过，资金融资则不予考虑，”一位地产商透露，“泛海建设增发被迫砍掉现金融资部分就是因为这个原因。”而万科历次融资都是以资金性融资为主，“随着资本市场融资速度放缓，万科的这种融资模式难以为继，”上述基金经理认为。 而贷款方面，今年新增贷款已经到位。但据深圳中国银行一位信贷部工作人员透露，“开年几天就被提完了款。”据他介绍，去年一直没有新增信贷余额，所以去年授信的企业都在今年初赶快提款，今年信贷面并没有迎来期望的宽松。 | ||
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