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极具高成长！机构一致买入5只龙头股日期：2008-1-10 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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10月9日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，主要内容为：工业用地必须通过"招拍挂"公开方式出让；建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放；未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。 其组合影响主要表现在以下方面： 1、缓解供不应求。 在需求方面，抑制投资投机需求和维护真实自用需求，提高二次购房首付比例及实行差别利率的规定，以及商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押的房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。一系列针对投资需求的规定，尤其是利用银行借款进行炒楼的行为，将有助于给楼市降温。对首套自住型普通住宅区别对待，维持原有相关政策。通知中对首次置业和二次置业实行的有差别对待，依然维持首次置业首付20%的规定，使首次置业无疑成为经济上的受益者。 在供应方面，对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款；空置三年以上的商品房不得作为贷款抵押物，这对于坐等地价涨高、捂盘惜售等行为将会产生重大影响，从而刺激房地产供应量的增加。 2、提高了房地产商对资金的需求，鼓励开发打击囤积。 359号令中提出，对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。 39号令中提出，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。 房地产开发的两个重要前提就是资金和土地。这两个因素是缺一不可，紧密联系。以往，自有资金薄弱的房地产商往往可通过直接或间接的手段获得银行借款，利用银行借款缴纳土地出让金。而359号令和39号令组合在一起将有望改变这种局面。 从商业银行角度讲，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款；未取得土地使用证书的项目，不允许发放借款。对房地产开发商讲，未付清全部土地出让金，则不允许取得土地使用证书。资金的压力和贷款期限与土地开发周期的不匹配，将继续加剧存量土地开发速度，存量土地供给将增加；同时由于商业银行不得向房地产开发商发放用于缴纳土地出让金贷款，这将增加开发商资金压力，增加获得土地成本。这种对开发商贷款做出严厉约束的政策，是对最近不断出现的"地王"现象的回应，有望在一定程度上减小开发商不理性的购地行为，促进开发商的开发销售积极性。 (三)未来政策调控展望 正在积极稳妥地进行开征物业税的准备工作，可能会是房地产宏观调控中最具深远影响的力措。 从2003年起，税务总局和财政部就先后批准了北京、江苏、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点；2006年，北京、深圳、重庆、南京等六城市开始物业税空转实验；今年又批准了河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。此外《物权法》为物业税开征提供了制度依据，物业税的征收已经成为一种必然趋势。 我们认为物业税的征收会增加地方的财政收入，这一点无可厚非，物业税的征收归根结底是抑制需求，理论上来看能够对抑制房价过快上涨起到积极的作用，但按照目前我国人多地少的国情，抑制需求只能治标，不能治本；微观层面，房价的变化取决于供求关系的变化(政策的出台只是外因变量，目前人口红利、人多地少的国情等内因变量并没有发生任何变化)。因此长期来看，调控政策只是起到短期抑制房价上涨幅度和房地产市场过热的作用，而不能改变长期上涨这一趋势。 虽然近期市场上对物业税出台的消息较多，关于物业税推出时点，一方面由于资产评估、征收税率的制定等因素比较复杂。 此外，我们认为还要看政府宏观调控下房价的走势，若调控的效果依旧甚微，也许会加快此税种的出台。 2007是房地产的丰收年，2008或现短期低潮 (一)行业景气攀升，投资势头旺盛 2007年前三季度，全国房地产投资保持高速增长，投资总额已达16814.05亿元，投资增速高达30.3%，已经超过了去年同期的24.3%。可以推断，宏观调控措施不明显，大量资金持续进入房地产行业，就全国而言，房地产景气程度在2007年仍在持续攀高。 (二)住宅销售畅旺，价格居高不下 2007年前三季度，住宅、办公楼、商业营业用房销售面积占总销售面积的比例分别为92%、1%、5%。住宅销售面积最多，构成房地产行业的绝对主流板块。从2005、2006、2007前三季度相关销售面积的数据来看，2005年是一个增长高峰，2006年均步入低谷，住宅、办公楼、商业营业用房增速分别为3.16%、5.66%、4.51%；2007年，各类型房产销售面积大幅增加，表现出了较好的增长势头。 | ||
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