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房产股：冬天是否来临(附股)日期：2007-12-30 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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真实的需求 短期看，房地产行业的景气程度依然很高，房产的真实需求仍然旺盛--这几乎是各大研究机构众口一词的看法。而从更长期的角度看，宏观调控将深刻影响行业的长期趋势及模式，这亦是忧虑所在。政府对房价坚决打压的态度，以及此前出台的种种政策如阴霾一般，房产股因而前途缥缈，这一点，足以解释近期房产股的持续疲软。 不过从行业本身来看，国内房地产行业正在经历着高房价，高地价的高位景气，房产的供需之间仍然存在巨大缺口，供不应求的局面并没有缓解的迹象。 海通证券600837)房产研究员帅虎认为，国内土地市场由卖方完全垄断的局面，是导致国内房价收入比居高不下的深层原因之一。从统计数字来看，市场美国的房价收入比在房价最高的2006年，也不过3.80倍。而香港的房价收入比，在泡沫破裂后房价最低的2001年也有10.62倍，预计2007年可达到16倍左右。按照官方的统计数据，2007年中国大陆的房价收入比为9.23倍，北京、上海则分别为14.15倍、10.85倍。 如果从人口红利、城市化进程加速的角度来解释房价收入比的差异，显然并不成立，与美国一样，现在的香港并不存在人口红利、城市化进程加速等因素。而投资渠道单一导致房价收入比高昂的解释也很难成立。土地稀缺似乎也不够有说服力，比如中国香港，目前尚有70%的土地没有开发利用。 帅虎认为，较有说服力的解释，可能还是土地市场的流通制度。目前中国香港实行的是土地批租制度，而内地过去则以协议出让为主，2003年以后，招拍挂制度开始逐步得到推广。无论是内地还是中国香港，其土地市场都是卖方完全垄断的市场，和美国的完全市场化不同。帅虎认为，在卖方完全垄断的土地市场中，土地供不应求的局面导致房价收入比居高不下，而开发商如果预期未来这一局面将延续，选择囤地和捂盘也在意料之中。这都是导致房价居高不下的根源问题。 自1999年以来，开发商囤地现象日趋严重。2005年以来，管理层打击囤地的决心一直很大，但开发商的囤地热情依然不减。统计数据显示，1998年到2007年10月，全国累计已购置但未开发土地面积占累计已购置土地面积的比例，依然高达39%。 而捂盘现象，包括推迟建设进度和达到预售标准后仍不开始销售等，一般而言可根据竣工面积和施工面积数据来判断，竣工面积与施工面积之比越低，捂盘现象越严重。2000-2007年间，该比值从39.2%将下降到15.7%，已有明显改善。 另一个数据--销售量，表达的则是在当期价格下有购买能力的需求。竣工量与销售量之比，一般可以用来反映当下的供求关系。该比值从2000年的1.25已经下降到2007年的0.47(估算)，从这个数据来看，除个别城市外， 2005年全国各个城市就已经供不应求， 2007年这一局面则进一步加剧。 可见对住房的真实需求，仍然十分巨大。而相比庞大的潜在需求，住房的有效供应严重不足。从这个角度来看，依靠房价的继续上涨来达到供需相对平衡的趋势在2008年仍将延续。这是众多研究机构对2008年房价的基本研判。 房产股的利好和利空 对房产股而言，几个利好是显而易见的。商品房需求旺盛没有任何减弱的迹象，从成本角度来看，房价继续上涨的可能性极高。按照中信证券600030)的估算，如果土地市场垄断的格局仍然继续，开发商继续采用成本加成定价，那么在地价上涨，房地产企业资金短缺的情况下，2008年房价保守估计将增长9.91%。 只要宏观经济增长不出现回落，市场将继续以房价的上涨来缓解供需的矛盾。这一点对房产企业显然有利。 但另一方面，政府的宏观调控措施犹如隐藏的地雷，随时可能引爆。这是影响市场对房产股研判的最重要的因素。 目前可以推测的调控手段包括5个方面，一是利率工具，提高居民贷款的成本，抑制需求。二是税收政策，例如令市场谈虎色变的物业税，以及土地增值税继续加强清算等。三是打击捂盘和囤地的政策。四是推广经济适用房和廉租房建设。五是信贷政策，比如此前针对第二套房的信贷政策等。 这5类政策中，市场最为担心的主要还是物业税。物业税是在房屋持有环节征收的税种。不过根据国际经验， 如果这一税种得到实施， 房地产交易环节的各项税收， 如房产税， 土地增值税将不再征收。国际通行的物业税税收标准是房地产评估值的0.5-1.5%之间。而现有的房地产税收， 其税率远高于此。不过物业税一般是每年征收，如果自住房开征这一税种，对房产市场的打击是很明显的。 | ||
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