珠三角楼市进入寒冬

　　□林华

　　银根趋紧，楼市购买力正遭遇前所未有的重创，以“9.27”房贷新政为主的系列房地产调控组合拳，将珠三角一度价格快速飙升的楼市送入了成交量的冰冻期。

　　随着近期楼市成交量的不断萎缩，房贷新政及物业税的即将出台，珠三角开发商大改往日捂盘惜售的常态，开始采取大打折扣等方式抛售。但不管是投资者还是自住者却依然无动于衷静待市场变化。

　　珠三角楼市拐点已现？

　　10月黄金周期间，广东某大型楼盘开售，请来大明星成龙、范冰冰助阵，气势恢弘的广告在各类媒体集中轰炸月余。整个广州楼市似乎都笼罩在一片红火气氛当中，但其背后却已凉意习习。

　　据广州市房管局旗下的阳光家缘网站数据，10月份广州一手住宅签约均价11970元/平方米，攀上历史新高，比去年10月高出4941元/平方米，涨幅达到70％左右。但与房价攀升相对应的是成交量的减少：今年10月份共签约4491套，同比减少1658套，降幅近3成；今年10月份成交面积仅为55万平方米，同比减少15万平方米，降幅近2成。

　　各种久违的“折扣”开始重现，广州大道北某楼盘甚至打出2004年之前都很少见的“七五折”。白云区某楼盘除打折之外，还另赠送一成房贷。

　　值得一提的是，12月6日，广州市土地储备中心出让10幅地块。10幅地中，有5幅直接以底价成交，10幅地块成交楼面地价介于1482元/平方米至4241元/平方米之间。土地市场往往是房价走势的晴雨表，高价拍地直接拉升房价，低价成交意味着房价进入下滑通道。

　　按照国家发改委、国家统计局发布的最新统计，10月份全国70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨了9.5%，不过，尽管从数字上看房价依然坚挺，但是，深圳市10月份新建商品房销售面积只有9月份的一半左右，房价涨速也比9月份下降了10.35%。有人说，曾经位居全国房价冠军的深圳，现在率先感受到房地产市场的冬天。

　　进入11月以来，深圳楼市低迷依旧。来自深圳中原深港研究中心的监测数据显示，最近推出的楼盘中，销售率最好的楼盘开盘销售率也不到四成，其他各盘开盘的销售率基本都在两成以下。在价格方面，新盘价格则有下滑的趋势。

　　目前，珠三角楼市已开楼盘普遍明折暗降，未开楼盘预售价下滑。国庆后，东莞、惠州、中山、珠海、佛山等珠三角城市楼盘销售量首先下滑，交易量下滑导致楼价开始松动。

　　观望心态弥漫市场

　　在珠三角楼市交易量下滑的情况下，不少开发商顶不住压力，纷纷加入打折的队伍中。与此同时，不少地产巨头也纷纷拿出特惠单位，并以额外9.7折、惠民购房大行动等一些折扣方式亮相。对此，不少开发商均表示心里没底。有开发商担心，楼价越降就越没人买。

　　一位不愿透露姓名的地产商坦言，现在只是拿出一些优惠措施来试探市场，如果买家仍然没有反应，接下来有可能会采取进一步加大降价力度。有关专家表示，每逢年底开发商资金回笼压力会增大，而目前又处于楼市非常时期，所以降价促销是必然的。

　　刚开盘的某大盘销售人员也表示，首批单位所有的价格优惠今后不会再出现，第二期的价格肯定会上调。因此，虽然可以看出近期报价有1000-2000元/平方米左右的下调，但称之为“雪崩”也许还为时尚早。广州光大地产的一位高层称，这是开发商和购房者的一场博弈。房价到底能降到什么程度，要看购房者能保持沉默多久，开发商能承受到什么时候。

　　深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕表示，现今深圳的房地产市场弥漫着一种微妙的氛围，买卖双方都在观望和试探。迫于房地产市场整体的回调压力，开发商已经开始采取暗中打折或者送精装的方式让利，但购房者明显不买账，他们也在观望。这种互相观望的心态造成了深圳楼市的交易量进一步萎缩。

　　高海燕说，由于担心会形成连锁反应，没有开发商敢于打出降价的招牌，反正长期的获利让他们拥有了雄厚的资本，等下去是最好的选择。世华地产关内住宅部营业副总经理梁文辉认为，房产商担心降价会引发楼市大崩盘，因此目前正在普遍“咬紧牙关”，集体硬挺，但随着宏观政策收紧，房价在近期有可能出现下降。

　　调控信号将更加强烈

　　国家发改委经济运行与发展研究室主任王小广再度语出惊人，“最近深圳房地产市场的调整，预示着房地产市场调整信号已经释放。”

　　11月下旬以来，加强楼市宏观调控的信号频现。一方面，由国务院部署的督察行动已经展开；另一方面，房地产信贷领域全面收紧。有消息表明，过快增长的房地产价格引起了中央的高度关注和担忧，新的调控政策有可能在明年相继出台。

　　一场酝酿已久的高规格督察行动即将在全国房地产行业内展开。据称，由“房地产调控部际联席会议”成员组成的督察组，于12月奔赴全国十多个城市，检查各地落实既有房地产调控政策的情况，其中房价与供应结构调整，将成为检查的重点。

　　从银行方面了解到，今年上半年，银行还在开展的房产抵押贷款业务、转按揭业务目前已基本暂停。开发商从银行取得开发贷款的难度进一步增加，投资者面临空前的资金压力。据了解，银监会目前正在对各商业银行房贷业务进行调研。11月26日，各商业银行已经上交了有关书面报告，随后各地监管局将会进行现场调研。业内人士称，此次调研将会作为制定明年房贷政策的依据之一。商业银行人士预计，监管层明年将可能在房贷额度上进一步控制，而对于房地产开发贷款的控制也将更严格。

　　明年新开工的项目将面临更加严格的制度规范，新的规范政策已经先期颁布。根据国务院新发布的《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》，从明年开始，总投资5000万元以上的拟建项目将被要求建立管理档案，并将信息披露公众。这一要求意味着对于新开工项目追踪范围的扩大和力度的加强。