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调控频出房贷规模扩张戴上“紧箍”

日期：2007-12-28 http://www.rich998.com 阅读：次牛股集中营

陈珂每日经济新闻

2007年，监管部门对房地产市场的调控政策层出不穷，从限制房产抵押到“房贷新政”，再到更为严厉的“补充通知”，再到央行副行长指出必须叫停“转按”、“加按”等业务。银行发展房贷业务的“紧箍”已越来越紧。

房贷调控政策层出不穷

个人房屋按揭贷款，凭借不良率低、回报稳定的特点，一直是国内商业银行个贷业务的重中之重，今年上半年，沪中资行房贷业务也保持着快速增长势头。央行上海总部发布的报告显示，今年7月月中资银行个人房贷大幅增加58.7亿元，比上月多增13.2亿元，相当于第二季度的全部增量，也是自去年11月以来，沪上个人房贷增量连续9个月攀升。

早在8月末，央行上海总部就针对房地产市场可能出现的信贷过热现象进行了风险提示。但这一信号并未被市场广泛关注，9月开始，监管部门直接着手收紧房贷闸门。

央行、银监会多次重申，要加强对个人房贷资金流向的监控，其结果直接导致围绕房产抵押的循环贷，成了众矢之的。9月以来，沪上银行普遍对住房抵押、循环授信业务加强了用途监控，贷款账户被严禁开通银证通、银证转账或第三方存管功能，而关联账户也不得开设证券功能。同时，为防控贷款风险，循环贷的门槛也大幅提高，原本名下仅一套房即可办理抵押，现在门槛被提高到至少二套以上房产。

对于二手房贷业务，银行在扣税计价方面更加严格，其结果是同样的房子与以往相比评估价下调。在放贷时，银行以评估价确定按揭款发放的基准数，同样的房子比以往评估价要低一成左右。

招行有关人士告诉记者，本次房贷调控的重点在于限制房产释放资金流入投资领域，背景更多是监管机构防止银行资金再为证券市场推波助澜，对于银行正常的房贷业务并没有明显影响。

事实的确如此。据央行上海总部公布的数据，8、9、10三个月上海中资银行房贷业务仍延续着快速增长势头，而外资银行房贷业务增长更是惊人。截至今年10月末，沪上外资银行人民币贷款余额同比增长87.3%，当月新增人民币贷款144.4亿元，同比多增116.3亿，外资行人民币贷款增速和月度增量均创历史新高。

今年“十一长假”前夕，央行突然颁布“房贷新政”，要求商业银行对客户以第二套房产申请的按揭，给予提高首付、提高贷款利率，并根据已有房产套数，在首付及利率上逐次上升。

商业银行钻政策空子

在利益推动下，沪商业银行考虑的不是如何执行好“房贷新政”，反而想尽办法在二套房界定上钻空子。在新政策推出后，沪上一度出现以个人为单位，结清以前贷款的，按第一套房办理；以个人为单位，有房贷经历的，不管贷款是否结清，再申贷都按第二套房操作；以户为单位，结清以前贷款的，按第一套房办理；以户为单位，有房贷经历的，再申贷均不享受首套房待遇等四种标准。

即使商业银行有诸多变通之举，“房贷新政”仍发挥了相当的效力。数据显示，沪中资银行11月个人房贷增量锐减11.5，沪上房贷增量连续攀升12个月的势头出现拐点。但监管层却仍对此不太满意。“商业银行的这种做法，让‘房贷新政’的效力大打折扣。”10月下旬，央行一高层曾明确指出这一点。

对此，沪上一商业银行分管副行长曾对记者表示，央行未出台“房贷新政”的具体操作办法，实际上是在给银行空间，以结合自身实际制定细则。

12月初，央行突然出台“房贷”新政的补充通知，要求商业银行以户为单位认定二套房标准，同时，无论原有房产是否还清，再申贷一律按二套房处理。深发展上海分行零售银行部总经理朱永荣对记者表示，补充通知出台后，商业银行没有自由发挥的空间了。在“从紧”政策背景下，肯定不会有银行敢做“出头鸟”。

记者了解，自“房贷新政”及补充通知执行以来，沪上有部分股份制银行甚至未受理一二套以上房产申请的按揭。而更令中小商业银行“难过”的，则是12月中旬，央行副行长在“补充通知”后的补充说明，“加按、转按揭等业务，也必须马上停止”。

记者了解，目前在沪增量房贷业务竞争中，大银行凭借前期开放贷款的大发放量，占有较大优势。而“转按”被叫停，则意味着中小银行将失去发展房贷业务的重要竞争力。目前，中小银行中转按而来的业务占所有个人房贷比，已接近10%。

“总体而言，房贷业务没有以前那么容易做了”沪一股份制银行内部人士分析到，银行房贷业务的确已面临新的竞争要求，从今年层出不穷的调控政策来看，银行房贷单纯地规模式扩张已面临瓶颈。明年同类业务竞争点该如何创新，已经摆在所有银行的面前。

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