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万科A探底反弹地产股绝地反击日期：2007-12-27 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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据证券时报报道，标准普尔对该行业的长期展望为正面，但若国内股市出现大幅调整，将肯定影响评级结果。标普中国区总裁扈企平指出，要对房地产行业给出评级，关键在于标普了解目前我国住房价格急速上涨的原由，首先要能够准确地衡量我国的住房供给与需求。新增住房需求量一般由人口的和非人口的需求组成，并主要由人口的需求决定。住房市场的供求变化，则需要通过对年新增住房供给量、年新增住户、住房拥有率及住房空置率等四个指标进行交叉对比来把握。目前的房价上涨尤其凸显于新房价格，这可能表明我国的住房供给滞后于住户增长，但也可能由于供求结构出现错位。这也可能与限制二手房市场的种种政策有关。政府的住房政策应尽快着力把二手房转化为有效供给，增加购房者对新房及二手房的选择，并公布详尽的空置住房数据，降低投资性购房者对未来升值空间的预期。但如果我们真的是有供不应求的现象，问题的解决就需要依赖政府就市场信息的指引来做精细的统筹规划、疏导供求。故此，标普依然维持对房地产行业长期正面的展望评级。 渤海证券：万科Ａ营运和盈利能力处于行业领先水平 主营业务聚焦于经济核心区。万科是商品住宅开发行业中的龙头企业，其98%主营业务收入主要来源于房地产开发，且毛利率和增长率均高于其他业务;90%以上的房地产开发收入来源于三大经济圈，业务聚焦于毛利率较高，需求旺盛的经济核心区。 万科营运能力和盈利能力处于行业领先水平。尽管公司近年来规模扩张的很快，营运能力有所下降，但仍高于招商、保利和金地;盈利能力则得益于项目多布局在经济核心区，不断增强，且强于招商、保利和金地;另外，公司的债务结构有所变化，短期偿债能力增强，长期偿债能力有所下降。 良好的品牌，丰富的土地储备，项目布局全中国和多渠道的融资能力，铸就了万科的竞争优势。从业经验丰富高级管理层，将为万科的快速成长提供支持;良好的品牌，不仅使万科的市场占有率在业内最高，而且其产品溢价能力也较强;同时，在丰富的土地储备和多渠道融资能力的支撑下，万科较早地将项目扩展到29个城市，公司的业绩平稳快速发展。 08年业绩增长110%。万科07，08年将分别结算412.03和590.74万平方米，净利润将增长109.46%,同时每股收益将增长110%，由0.61上升到1.28元。考虑到公司的龙头地位以及快速平稳的成长性，公司的合理价值区间为44.8-51.2元，给予强烈推荐评级。 房地产行业的宏观调控将持续存在，对公司项目经营有所影响，同时公司快速扩张，不仅要求更高的管理水平，而且需要强大的资金运作支持。另外，公司合作拿地模式的可持续性不强。 1.公司简介 万科是一家专业的住宅开发公司，市场占有率不断提升，07年三季度达到2.28%，是中国住宅开发的龙头企业。 股权结构状况 公司第一大股东是华润股份有限公司及其全资子公司香港华润(集团)有限公司，合并持有公司股份的16.30%。华润股份有限公司是由中国华润总公司于2003年6月发起设立的股份有限公司，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关产业、基础设施及公用事业。中国华润总公司是直属于国资委的央企。 三级管理架构 自06年，万科正式从以往总部、一线公司的两级管理架构，过渡到战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构，将过去总部负责的设计、工程、销售等专业管理职能逐步下放到区域中心，以打造更为高效的组织平台。 项目聚焦三大经济圈 公司聚焦以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的城市经济圈，开发适合家庭生命周期各阶段的产品。 2.盈利模式分析 2.1万科专注于商品住宅开发 万科的主营业务包括房地产开发，物业管理及其他，其中房地产开发所占比重高于98%，其毛利率和收入增长率均高于物业管理及其他，因此万科盈利主要来源于房地产开发。而万科房地产开发，主要在于商品住宅，其战略定位为整体设计，即将其设计方案，分包给不同的专业公司，由万科整合资源。 2.2业务聚焦经济核心区，享受高净利率 从区域上讲，公司的主营业务收入和净利润都集中来自于三大经济圈区域，04年以来比重在上升，06年分别占到91.59%和94.6%，尤其在珠三角地区占比分别为18.46%和43.11%，收获了珠三角的高净利润率和高房价。 | ||
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