房地产行业整合资本为王

特稿

　　Special Report

　　□本报记者 林喆 北京报道

　　这是一个最好的时代。中国房地产业在成型10年后，不断攀登繁荣与景气的巅峰。这也是一个最充满变数的时代。在一片“涨”声中，房地产业成为宏观调控的主要对象之一。在货币政策从紧的大背景下，“亦真亦幻”的行业拐点“若隐若现”。

　　房地产业走完充满争议的2007年，将迎来变数更大的2008年，对于该行业的多空分歧愈加显著。不过，站在牛市的十字路口，一些基本的定数依然可以把握。

　　在财富增长、人口红利和人民币持续升值等因素的影响下，未来二至三年内，房地产业景气有望维持。同时，随着住房保障体系的构建以及信贷紧缩政策效果的逐步显现，房地产市场的供求矛盾也有望得到缓解。

　　可以预见，今后，过度依靠占有土地和金融资源的发展模式将难以为继。沿着“资本路线图”，行业整合将进一步展开，各种要素资源将向营运效率较高的企业集中。

　　信贷收紧 抑制过旺需求

　　如果说，2005年和2006年的房地产调控政策是以“收缩供给、抑制需求”为主要思路，那么，今年密集出台的调控新政，则将“平衡供求”视为政策目标的第一落点。其中，抑制过旺需求，尤其是投资性需求的政策导向得以延续。

　　2007年，中国人民银行6次上调存贷款利率，一年期贷款基准利率已提高到7.47%；此外，10次上调准备金率至14.5%，创20余年来最高水平。加息幅度之大、准备金上调频率之高，近年罕见。

　　9月，央行出台二套房新政收紧房贷，12月，央行又发布补充通知，第二套房贷款以家庭为单位实行从严界定。

　　广发证券研究员花长劲认为，房贷新政将使目前市场上部分改善居住条件的需求受到抑制，投资投机需求也将得到遏制。

　　业内专家解释，第二套房的购买者主要是中高收入群体，而且以投资性购房和置业升级型购房为主，目前这部分需求无疑占据了很大比重。在信贷条件宽松的时候，这种需求会以类似“保证金交易”的形式逐步放大。

　　但是在目前的高价下，首付比例和利率提高，以及相应的货币从紧政策，将使投资房产的风险日益增大，因而这部分购房需求会逐步下降。另外，利息负担持续加重已经成为购房人另一个重要的成本因素，并由此导致他们延缓置业升级。

　　数据表明，今年下半年以来，一线城市虽然房地产价格继续上涨，但成交量大幅萎缩。到年底，房地产市场陷入近年来比较罕见的“有价无市”局面，价格也开始松动。市场分析人士指出，现在房地产市场出现局部性和结构性的房价回落，便是过于旺盛的投资和投机需求受到挤压的反应。

　　中国房地产业协会秘书长朱中一表示，目前房地产市场整体供不应求的矛盾依然存在，因此降低投资性需求有助于缓解房价上涨的压力。

　　住房保障 指向有效供给

　　不可否认，处在城市化进程中的中国，住房刚性需求和土地供应约束是必须面对的现实。因此，供求紧张很大程度上是一个真实的现状。

　　研究表明，按照我国2006年底城市人均27平米的住宅建筑面积和2003年至2006年全国城镇人口3.28%的复合增长率来计算，我国每年将有5.1亿平方米建筑面积的城镇房屋需求缺口。

　　但是，由于流动性充裕造成的资产价格上涨，无疑是在这种“真实”上堆积“泡沫”。

　　住房问题关乎民生。今年，我国的住房保障建设迈出了实质性的步伐。8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的发布和全国城市住房工作会议的召开，传递出了中国高层督战住房保障的历史最强音。

　　临近年底，建设部联手几大部委接连下发《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两个重要文件，以落实国务院关于住房保障的精神。

　　业内人士认为，随着住房保障制度逐步构建，中低收入者住房问题与富裕人群住房问题将不再纠缠在一起，很大一部分需求将不再通过商品房市场得到满足。同时，不同层次住房需求的厘清有助于引导住房供应的结构性调整。

　　“未来房地产市场供需缺口的计算，将不再以城市化进程中的整体城镇人口基数为标准，这样将有效缓解供求紧张。”建设部住宅与房地产业司一位官员如是说。

　　对于作为“夹心层”的中等收入群体，他们的住房问题同样是房地产调控需要考虑的。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，各地正在推出的“两限房”可以解决部分“夹心层”买不起房的问题。

　　今年10月，国土资源部要求，“今后廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。”业内专家指出，随着土地供应导向的转变，中等收入群体的住房也必然将与“有效供给”对接。

　　市场分化 续写资本故事

　　房地产业无论是“圈地”还是“圈钱”，其背后讲述的都是“资本为王”的故事。因此，以平衡供求为第一落点的全方位调控，一方面构建住房保障立足长远，另一方面收紧信贷抑制需求以解近忧，这无疑将加速房地产业的分化。在资本的引导下，各种要素资源将向运营效率高的企业汇聚。

　　业内一位资深人士指出，由于这几年信贷环境较为宽松，因此房地产企业的“日子”比较好过。行业集中度并没有随着景气高涨而上升。统计表明，中国的房地产企业，多的时候五六万家，少的时候也有三四万家，而前五名的市场份额加起来还不到5%。

　　但是，在调控趋严、货币政策从紧的背景下，并非所有的房地产企业都能获得充足的现金流， 资金链紧“扛不下去”的企业，结局很可能是在并购中出局，市场定价权也将日益集中。

　　万科公司董事长王石认为，行业资源向优势公司集中确实存在，这是一件好事。一方面可以减少土地闲置，另一方面购房者权益可以得到更好的保护。

　　财务专家指出，反映运营效率高低的一个关键指标是资金周转率。对于房地产企业而言，资金周转率和土地开发速率是成正比的。换言之，如果行业要素资源向高运营效率企业集中，有利于土地的开发速度，减少“囤地”、“捂盘”的发生。

　　资金运营效率是硬币的一面，持续融资能力则是另一面。在信贷这一“水龙头”逐步拧紧后，资本市场将成为更重要的“水源”。今年以来，众多房地产企业或增发股票，或借壳上市。WIND数据显示，今年1－11月，房地产上市公司通过增发，累计募集资金346.276亿元，比去年同期增长145.61%。

　　可以预见，如果资本市场对优质公司的融资依然保持畅通的渠道，那么房地产业整体景气将不会逆转。如果在信贷收紧后，资本出现非均衡化配置，那么房地产业的话语权也将发生转移。这对于当前的房地产行业而言，未必不是一种进步。