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零售行业：成长升值并购推荐8只龙头股日期：2007-12-26 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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2.2.人民币升值带动商业地产升值 从中长期走势看，人民币兑美元汇率还会继续升值。人民币升值将增加人民币资产的投资吸引力，例如股票、房地产以及商业地产。国际经验表明，在商业地产升值背景下，拥有自有商业物业的批发零售类上市公司尤其是百货公司的资产重估价值提升和经营业绩持续增长将是长期发展趋势。 从商品房均价走势来看，2004年、2005年均保持了15%以上增速；2006年受制于国家房地产调控政策，商品房均价涨幅4.35%；但是从2007年1-10月的数据可以看到，房地产价格上涨趋势持续，商品房均价涨幅达到15.32%。 商业地产日益稀缺，近十年商业营业用房面积/住宅面积的比例下降到7.8%；商业地产价值也远高于一般住宅，商业营业用房的价格是住宅价格的1.69倍。商业地产具备不可复制性等因素使其成为升值潜力最大的房地产资源。一些拥有自有商业物业的百货类上市公司及专业批发市场类公司的重估价值伴随着商业地产的增值而提升，并成为重组并购和市场投资估值越来越重要的依据。 另外，对于一些以租赁门店进行经营的百货公司来说，虽然从表面看，商业地产升值会给企业带来租金提升的压力，但是一般来说这些企业租金签的是5年到15年长约，而且其租赁的商业物业主要依靠商业经营才能升值，因此商业企业拥有较大的谈判力，租金相对于市场短期租金低很多，且提升较慢。所以我们认为在5年内，商业地产升值对于租赁物业进行经营的公司还构成不了负面影响。 新会计准则实施的影响--大部分上市公司暂时不会采用公允价值法计量商业物业价值2006年新颁布的《新会计准则》中规定，对于有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，上市公司可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 商业企业大多处于城市中心地段，物业升值潜力较大，此项新会计政策的实施将推动市场对于商业上市公司拥有的商业地产价值的认可。但是另一方面，上市公司采用新会计准则的动力并不充足。因为一旦采用公允价值进行计量，公司业绩会随商业物业价格的变化而变动，增加了业绩的不确定性；而且使用公允价值计量上市公司拥有的商业物业，公司净资产会大幅提高，但相应的净资产收益率等盈利指标会大幅下降。 2.3.并购整合推动行业内上市公司外延扩张 股权分置改革之后带来的"全流通"使得相关上市公司大小股东的利益趋向一致，不管是国有还是民营资本，只有做大做强相关上市公司，促进股价上涨才能使得投入资本不断增值。 零售类公司的大股东尤其是国有股东基于资产保值增值的考虑，对资本市场的关注更加密切，而且，把相关资产注入上市公司的动力更加充足。一些国有商业相对发达的地方政府更是建立了商业集团整合本地的商业资产。上海、武汉已经相继成立了商业集团，对地区的商业企业进行统一管理，北京市也在酝酿大商业集团的整合。 很多上市公司的控股大股东在股改中支付对价之后，持股比例降低，控制权削弱。大股东或潜在的并购者对上市公司控制权的追逐，将促使大股东注入优质资产增加持股比例，优质商业资产的注入必将使相关公司的收入和利润迈向更高台阶。 另外，股权激励或将推动零售类公司尤其是国有公司的经营业绩加速释放。股权激励计划的实施将从根本上改变国有上市公司管理层自身利益与公司经营业绩长期脱钩的体制弊端，为相关公司的加快发展注入更大的推动力。但是由于此制度具体实施有一定难度，许多酝酿股权激励方案的公司一拖再拖。随着资本市场制度不断完善，预计2008年或将成为股权激励实施突破年，因此，原本为了降低股权激励业绩基数而减缓07年业绩增长的公司，在2008年或将有更为乐观的业绩预期。 所得税下调也能够使业绩增长加快释放。《中华人民共和国企业所得税法》将于2008年1月1日起施行，原来的税法规定内资企业所得税税率为33%。对一些特殊区域的外企业实行24%、15%的优惠税率，新税法将内、外资企业的所得税税率统一为25%。2006年和2007年前三季度45家零售行业上市公司平均实际税率分别为34%和30.5%，如果所得税率下调到25%，不考虑其它因素影响，对利润总额将有5%的平均水平提升。 总体来说，我们预计2008年零售行业上市公司能够延续2007年增长的态势，盈利水平可达到40%-50%的平均增速。 | ||
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