| · 您的位置：财富998网 >> 行业研究 >> 文章正文 | ||
08年行业投资策略精选：强烈推荐1只优质龙头日期：2007-12-25 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
||
1.6 08年商品房供求矛盾依然存在 存量需求的激增加剧目前供求矛盾，因此，未来商品住宅的供求矛盾，与人口红利引起的存量需求消化的速度有很大关系。仅从商品住宅方面预测，08年约有1.36亿平方米的供求缺口。在没有考虑投资性需求，商业产品和工业产品需求的情况下，08年商品房供求矛盾依然突出。 1.6.1需求水平预测 未曾置业的存量住房需求的缓解决定未来供求矛盾 据预测，目前约有1.59亿城镇人口没有购买过一手房，这部分人群，是近期住房的主力需求者。我们将这部分人群的住房需求称为未曾置业的存量需求。若20%的这部分人群购买住房，则需要8.28亿平方米，而2006年住宅竣工面积为4.32亿平方米，销售面积为5.44亿平方米，住宅供小于求。随着购房人数的增多，供求矛盾更加艰巨，因此必须采取措施缓解未曾置业的存量需求。若在5年内来消化20%的未曾置业的存量需求，则每年需要1.7亿平方米，远小于2006年的销售面积和竣工面积，供求矛盾得以缓解；若在5内消化50%的存量需求，则每年需要4.14亿平方米，略小于2006年竣工面积，因此未曾置业的存量需求缓解的程度对未来供求的影响较大。 25-30岁人群初次置业存量需求强烈，新增需求将下降 2007-2010期间，初次自住性住房新增需求在7600万平方米左右，但由于80年代人口高峰，25-30岁人群初次购置新房的存量需求为3.36亿平方米，因此这部分存量需求消化的快慢将进一步影响未来的需求状况。 改善住房需求推动中高档住宅供求矛盾 2007-2010期间，为改善住房条件，换购住房的需求将占未来住房需求的很大比例，因此对未来住房建设质量的要求越来越高，中高档住宅的需求将比较强烈，开发商将更加注重品牌建设。另外，改善住房的需求对住房的面积要求较大，而目前实行限制大面积住房的供给，因此未来大面积中高档住宅供需矛盾将突出。 城市化带来的住房需求将减速增加 随着城市化进程的不断深入，带动城镇人口增加的弹性在减弱，但随着这部分人群收入水平的提高，这部分潜在购房需求也将较大。 存量需求激增，住房需求强烈 2007-2010期间，未曾置业的存量住房需求和改善住房的需求将占据住房总需求的大部分，而80年代人群第一次住房需求和城市化带来的需求将进一步增加住房总需求。如果20年消化20%的未曾置业的存量需求，同时2006年消化全部的80年代人群第一次购置新房的需求，则2006年至少有5.7亿平方米的住房需求，大于2006年的销售面积和竣工面积，而2007年以后，需求将有所减缓，但是若20%的未曾置业的存量需求在近5年内消化，"十一五"期间，每一年的需求都大于2006年的竣工面积和销售面积，因此未来住房需求强烈程度与30-65岁人群第一次购房需求和20-30岁人群第一次购房需求的消化速度有关。另外，改善住房人群和城市化进程带动的进城人群的购房选择也将进一步加剧未来供求矛盾。 1.6.2供给水平预测 在耕地设置红线的情况下，"十一五"期间土地的供给将较多来自于存量土地。在现存存量土地全部用于"十一五"期间住房建设的情况下，若5年内消化20%的未曾置业的存量需求，20%的人群选择改善性住房消费，20%的进城人口购房，则项目的平均容积率必须达到5，即楼层层数为8时，住宅供给才能满足需求。如果为了满足需求，提高项目的容积率，楼层必然增加，楼面地价也将上升。另外，商业地产，工业地产等都需要土地供给，因此未来土地紧缺，土地价格上升。而由于土地的短缺，将进一步造成住房供不应求。因此，从土地价格的上升，楼面地价的上升和住房的供不应求等方面将决定未来住房价格将上升。 1.6.3 08年商品房依然供小于求 仅从商品住宅角度考虑，未来商品住宅的供求矛盾，与存量需求消化的速度有很大关系。若用5年的时间消化50%的未曾置业的存量住房需求，城市化带动的外来需求中5%的人购房，改善性住房需求中释放5%，则08年约有6.95亿平方米的购房需求，而容积率以2计算，供给仅为5.59亿平方米，存在约1.36亿平方米的供求缺口。在没有考虑投资性需求，商业产品和工业产品需求的情况下，08年商品房供求矛盾依然突出。 2.调控需求，适度增加供给，行业持续健康 2.1 07年紧缩地根，加强住房保障 07年现有的调控政策主要通过控制土地和资金两大闸门，加大存量土地盘活，提高房地产开发成本，抑制商品房投资性需求，加大低收入人群住房保障力度。 | ||
 您想天天免费看到如此海量的股票资讯吗？ １、设本站为首页； ２、收藏本站； ３、请记住本站的唯一网址是：http://www.rich998.com 郑重声明：本文仅代表作者个人观点，与财富998网站无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作出任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。本文不作为投资的依据,仅供参考，据此入市,风险自担。发布本文之目的在于传播更多信息，并不意味着财富998网站赞同或者否定本文部分以及全部观点或内容。如对本文内容有疑义，请及时与我们联系，联系E-Mail:rich998.com&163.com（把&换成@）。 |
||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||