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房地产：投资策略报告强烈推荐1只龙头股

日期：2007-12-24 http://www.rich998.com 阅读：次牛股集中营

核心观点：
　　行业将持续景气。尽管08年商品房供给速度将有所加快，但面对人口红利的存在和城市化进程的不断深入带来的旺盛需求，同时拥有财富人群规模的增加和人民收入水平的提高对购房能力的保障，使得行业持续供不应求，景气不改。
　　调控将继续相随。未来宏观调控政策，依然会维持控制需求，适度增加供给的思路，加大以往政策的执行力度，同时细化以往政策，在购房成本，控制资金流入房地产行业，土地使用环节，住房保有环节，住房供给结构，住房保障等方面将会出台新的政策。
　　政策的出台及其影响，由政府的态度决定。而这些政策的出台，并不是要打压房地产行业的发展，而是为了促进房地产行业更加健康平稳的发展。
　　一线城市高毛利，高需求。较高的收入水平和旺盛的外来需求将推动一线城市和经济较发达地区需求的持续旺盛，未来一线城市仍是需求的主力，而二三线城市需求将继续提升，同时一线城市和三大经济圈区域商品房毛利率相对较高。
　　从产品角度来看，住宅产品的档次越高，毛利率也越高。而子行业方面，住宅的周转速度大于商业地产，因此从事中高档住宅产品的开发将是较好的选择。同时随着土地资源的稀缺，商业地产的垄断特性将更加凸现，持有部分优质物业，将享受商业地产的增值收益和稳定的现金流。
　　房地产行业的投资策略是选择资源整合营运能力较强，且项目以中高档住宅产品为主，同时多位于一线等经济较发达地区的公司。08年房地产行业，相对其较高的成长性，估值并不高，我们强烈推荐：万科A，保利地产。
　　1.房地产行业将持续供不应求
　　尽管商品房供给速度将有所加快，但面对旺盛的需求，行业将持续供不应求，景气不改。
　　1.1房地产行业能否持续景气？
　　自90年开始，货币化分房逐步深化，商品房在建面积03年以来持续增长，房地产开发投资97年以来持续增多，土地购置面积04年反转的情况下，商品房竣工面积呈上升趋势；而商品房销售面积逐年增加，需求持续旺盛。商品房供小于求的情况下，商品房价格持续上升，房地产开发企业经营效益不断改善，就业人员不断增加，房地产行业经历了长达10年左右的景气。未来能否持续景气？
　　1.2前三季度行业供小于求，商品房价格上涨
　　07年1月份以来，逐月累计销售面积都为竣工面积的1.5倍以上，供求矛盾突出；相应，商品房价格呈上升趋势，尤其6月份以后上升速度加快，其中1-2月份，由于非住宅产品占比相对较多，故价格较高。总体上讲，07年前三季度，房地产市场供求矛盾突出，商品房价格不断上升。
　　1.3商品房供给将以更快的速度增加
　　近期和远期先行指标都显示，08，09年商品房供给将以更快的速度增加，但通过与06年相应指标比较，08年商品房供给速度比07年快约5个百分点。
　　地跟紧缩，在推高土地价格的同时，也在增加开发商之间的竞争，推动行业集中度提高。而开发商在面对银根紧缩时，一方面，延缓交付各种应付款，如工程款，另一方面，可以将银根紧缩的影响部分转嫁，如转嫁给购房者。
　　1.3.1房地产投资增速历史新高，商品房供给将加快
　　城镇固定资产投资增速反弹，房地产开发投资增速达到历史最高水平(较06年高9.31个百分点)，且高于前者，因此，城镇基础设施配套将有所改善，商品房供给将以更快的速度增加。同时，房地产投资对城镇固定资产投资增速的贡献，06年反转，07年有所加大，这将有可能加大房地产行业的政策压力。
　　1.3.2未来1-2年商品房供给将以更快速度增长
　　相对值上，施工面积和新开工面积增长速度处于04年以来同期最高水平，且施工面积增速较快(较06年高4.8个百分点)；绝对值上，二者都较06年同期增加，因此，未来1-2年商品房供给将以更快的速度增加。
　　1.3.3未来2-3年商品房供给将增加，但增速放缓
　　土地开发面积同比有所增加，但增速下降(较06年低20.29个百分点)，说明未来2-3年商品房供给还会增加，但增长的速度将下降；土地购置面积处于04年以来同期最高水平且增速由负转为正，同时07年前10个月土地购置面积与土地开发面积的差额较历史同期有所扩大，开发商土地储备量增加，未来2-3年潜在商品房供给将略有增加。
　　1.3.4地跟紧缩，地价上升，行业集中度提高
　　18亿亩耕地红线的设置，致使未来13年允许年均减少190.28万亩耕地，而06年减少了460.5万亩，未来农用地转建设用地规模将缩减。
　　依据国有土地供应计划，2007年供应524.22万亩土地，其中73.16万亩来源于新增建设用地，451.06万亩来源于现有建设用地，未来盘活存量土地在土地出让中将占有很大比例。由于盘活存量土地的成本较高，另一方面，盘活存量土地的地块规模等限制条件较多，在土地供给量下降的情况下，土地成本将进一步提升。

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