年底卖地小高潮北京开发商争抢小地块

　　北京报道 本报记者杨丽萍

　　从11月开始，北京土地整理储备中心就开始集中放量土地。

　　"从目前北京土地储备中心推出的地块信息看，截至11月底，商品住宅用地成交不足430公顷，比1200公顷计划还差770公顷，正在交易的地块面积约397.79公顷，今年末计划入市的地块700公顷，因此商品住宅用地在年底大量上市。"北京中原地产总经理助理颜光茂在接受本报记者采访时坦言。

　　冰火两重天

　　12月14日，北京市国土局土地交易大厅上演了一场罕见的"冰火两重天"。

　　这一天，五个居住用地的地块同时开标，广营乡清河营村住宅及配套、商业金融(1号地)却因"流标"而被众说纷纭，甚至有业内人士指出，在楼市"拐点"说法风行的情况下，北京土地市场或将也出现"拐点"。

　　据了解，该地块建筑面积66万平方米，其中住宅部分是今年出让的建筑面积最大的一块住宅用地。而"流标"的原因则是，按招标规定必须达到三家开发商投标才能进行开标，而此地块的投标开发商仅两家。

　　一位不愿意透露姓名的开发商则直言，该地块体量过大，对资金的要求比较高，而目前北京房地产市场前景还不明朗，"拿这块地心里没有底。"

　　同样是处于广营乡清河营村，其余三块土地的命运却大相径庭。据了解，朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融2号、3号、4号地的竞争都十分激烈。其中，2号地招标底价为14.328亿元，共收到5份有效投标文件，北京合生、华润等参与投标，合生更是出价35.96亿元。

　　而最引人注目的还是中关村甲3号住宅及商业、办公项目用地。该地块因位于中关村区域少见的黄金地块而引发了包括SOHO中国、龙湖地产、保利等众多地产大鳄参与投标。

　　据了解，该地块规划建筑面积达18万平方米，其中，SOHO中国(0410，HK)报出22亿元的全场最高价，按此计算，楼面地价已达1.3万元左右。除此之外，北京东方宝业房地产中心报出16.5亿元，北京华川卓越投资有限公司报出17亿元，保利地产(600048.SH)报出16.18亿元，重庆龙湖和北京时代华人组成的投标联合体报出20.6亿元。

　　非常明显的是，就在此后的几天内，北京土地市场的"冰火两重天"仍在蔓延。

　　12月17日，国土局再次推出位于北京顺义区的五块土地，却不料遭遇无人竞价之痛。然而，12月18日，华润置地(武汉)发展有限公司经过274轮激烈竞价，以15亿元的价格拿到北京门头沟新城冯村地区一期居住项目用地，这个价格比44332.17万元的挂牌起始价高出2倍多。

　　"我粗略计算了一下，华润(武汉)公司拿下的这块地楼面价不少于9000元每平方米。"颜光茂直言。

　　记者从北京市国土局方面也了解到，年底前还将有69块土地入市，其中，住宅及含住宅项目用地达52块，总供地面积达825.1万平米(含7块未定规划建筑面积的地块)，总规划建筑面积达899.8万平米。

　　守与攻

　　"之所以会出现这种现象，主要还是基于不同企业对于未来房地产市场的不同判断。"颜光茂中肯地指出。

　　的确，据记者了解，目前，北京楼市也像广州和深圳一样被笼罩在"拐点"的恐慌之中，特别11月份的统计数据出来之后更是如此。根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，11月普通住宅开盘整体均价为12531元/平方米，环比10月份下降了3.9%。而北京房屋交易量又出现两年来最低点。正是这种因素，开发商在拿地时出现了分歧，不再像之前齐刷刷地去竞地，甚至有人放言，不排除北京地价也将走低。

　　然而，颜光茂也特别强调，某一块地的冷或热都不能代表一个市场的走势。他坦言，企业的理念、产品线以及资金情况都制约了拿地计划。

　　"年底前如果52块土地成交顺利，未来一两年将会有7万余套90平米的中小户型商品房形成实际供应，而北京今年截至11月中旬成交的住宅也只有129879套，按照2007年商品住宅的销售速度来看，这批房足够市场用半年时间来消化。"中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，如果这批受"9070"政策限制的中小户型商品房能够及时入市并形成实际的供应，对未来的一两年的房地产市场会产生很大的影响。

　　赵晨明将这种影响概括为三部分:首先，能够有效地缓解严重的供需矛盾，解决居民的购房困难问题。其次，商品房大量供应能够平衡供需差距，有利于平抑居高不下的房价。第三，土地的集中供应将会缓解开发商"地荒论"的焦虑，减少盲目的天价拿地，促进房地产市场的理性回归。

　　据中原地产提供给记者的数据显示，2007年1—11月，北京城八区商品房楼面地价的成交均价为5821.89元/平方米，同比增长25.55%。值得注意的是，郊县地价增幅更是高达89.62%。体现在房价上，无论是价格还是涨幅均创历史新高，1-11月平均单价达11377元/平米，较2006年涨幅达41.2%。

　　然而，赵晨明也认为，根据房地产开发的1-2年的周期来计算，今年年底出让的土地最快也将在2009年才能形成实际供应，"土地市场表现出来的是政府、开发商与消费者的多方博弈，而博弈的结果很可能就是明年价格趋稳，涨幅大大放缓。"颜光茂指出。