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十年十倍!机构一致买入3只成长潜力股日期：2007-12-20 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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"第二套房贷款新政"出台后，房地产板块出现了大幅下跌，投资者似乎对房地产市场的未来走势失去了信心，认为这一政策对房地产的需求会有较大影响，房价会出现拐点。我们不同意这种判断。 首先必须认识到，中央金融决策机构对信贷规模的控制是从控制金融风险的宏观角度出发的，对房贷的控制只是其中的一部分。事实上，所谓第二套房也指的是利用贷款购买的第二套房产，央行想要控制的是商业银行与房产有关的贷款头寸。但问题是目前与房地产有关的贷款在商业银行信贷业务中的比重并不高。从央行披露的金融机构人民币信贷收支数据来看，截至10月份，中长期消费性贷款的余额是2.86万亿元，而银行全部贷款余额高达26万亿元，即使我们假设中长期消费性贷款全部是居民住房贷款，其在贷款总规模中所占的比重也不高，今年以来虽然在逐步提高，但也没有超过11%(图3)。据上市银行中报披露的数据，对开发商的贷款占总贷款的比重也基本在10%上下。再从房地产开发的资金来源来看，银行贷款所占的比重也不高。图4显示，97年以来国内银行等金融机构对房地产开发的贷款占总资金来源的比重始终保持在20%左右。因此在未来信贷收紧的过程中，存在业绩增长压力的上市银行并不会大规模收缩其最优质的资产--房贷，相应的对房地产的需求影响也就比较有限。 其次，我们认为提高首付比例对需求的实际影响也是有限的。目前有种观点认为，购房者中炒房者比重较高，其对首付比例的杠杆作用较为看中，因此房贷首付比例提高会对购房需求有较大冲击。但事实上我们所收集的数据并不支持这一点。假设银行的中长期消费贷款全部是住房贷款，再假设这些贷款全部投向住宅，将新增的消费贷款与今年的商品住宅销售比较，就可以近似的得出今年以来，购房者在购房中所贷商业贷款的比重(图5)。截至9月份，今年新增的中长期消费贷款为5842亿元，而全国住宅销售额为16123.1亿元，即商品住宅的销售款中有约36.2%来自于银行贷款。据媒体披露，今年全国商业贷款与公积金贷款的比例约为5：1，据此推算，今年新增的公积金贷款约1168亿元，这与98年房改以来中国住房公积金贷款累计1万亿元的总规模基本相符。因此今年前9个月新增的商业贷款与住房公积金贷款总额约7000亿元，相当于商品住宅销售额的43.5%。换句话说，今年全国购房者在购房时的首付款比例超过5成，达到56.5%。 从这一似乎出乎意料的数据中，我们可以得出的结论是：1、全国范围内，商品住宅的购买者有较强的购买力，平均首付比例超过56%；2、炒房者最为看重的是房产交易中的财务杠杆作用，因此较高的首付比例表明，对住房的真实需求(无论是居住还是投资)是强大的、普遍的；3、如果深圳等城市确实存在过度炒房的现象，这也只是个别现象，不能掩盖全国范围内对房地产的强大需求；4、由于购房者的平均首付比例接近六成，因此提高第二套住房的贷款首付比例至四成的实际影响并不大。 物业税开征渐行渐近？ 带来近期地产股深幅调整的另一个政策面因素是开征物业税的传闻。国税总局今年在10个省市开始试点"空转"，而据媒体报道，明年可能会在部分城市试点"实转"。另有消息称，征收物业税可能会最先从商业地产开始。 业内已经有很多关于物业税概念与征收方式的论述，普遍观点是物业税将以房地产的市价为基数，按一定的税率进行征收，估计税率会在0.5%-2%之间；一旦开征，将大大提高房地产的持有成本，会对需求产生较大的负面影响。我们同意物业税对房地产需求会有负面影响，但我们认为，目前开征物业税的时机并不成熟，其中还有一些问题没有解决。 首先是如果物业税将对商业地产开征将极大地提高中国服务业等行业的经营成本，对经济有负面影响。商业地产包括写字楼、商铺以及饭店、酒店等营业性用房，如果开征物业税，则意味着这些物业的日常开支将有所提高(即使是租赁，业主也会将物业税转嫁到租户身上)，商业成本上升对中国经济的负面影响不可忽视。 其次，物业税在征收中需要对不同的业主应区别对待，需要区分第一套、第二套房，对于唯一的自住房也征收物业税会大大提高居民生活成本，带来社会不公。但如果区别征收，随之而来的问题就是征收前有大量的数据收集、并网工作，征收成本大大提高。 另一个重要问题是如果以房产的市价为基数进行征收，公允市价应如何确定。如果采用评估的方式，则对于不同的房产需要有不同的评估价，否则有违公平；同时由于房产的市价每年都有变化，每年征收都应该重新确定其公允市价，这都将大大提高了征收成本。 我们认为这些都是开征物业税中不可回避的问题，决策层应当统筹考虑。短期而言，这使得开征物业税的可行性不大。 房价出现"拐点"了吗？ | ||
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