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房地产：把握并购的价值关注3只龙头股日期：2007-12-19 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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07年房地产市场高度景气，前10个月全国商品房销售面积达到了5.36亿平方米，同比增长31.4%，销售额2.13万亿元，同比增长51.5%。与此同时，行业龙头公司销售增长出色、市场占有率也有所提高，并为08年的业绩高增长打下伏笔。 我们的研究表明，购房者平均购房的首付比例超过五成，对房地产的真实需求是强大的，因此"第二套房贷款新政"等政策对需求面的实际影响有限。而由于土地供应增长有限，短期内市场供求关系不会发生变化，所谓房价"拐点"也不会出现，房地产行业仍将保持景气。 我们认为，成长性是化解估值风险的关键，房地产股就是成长股，行业优质公司在08年仍将跑赢大盘，是投资者必配的重要品种，维持"增持"评级。 我们建议投资者在投资房地产板块时：1、以成长性为核心，重点关注全国布局、成长动力强劲的行业龙头，万科A/B、金地集团和保利地产；2、把握并购价值，重点关注有所低估的区域性龙头企业，如新城B、栖霞建设和华发股份；3、此外，一些处于转折点、业绩在08年以后会有大幅增长的公司也值得关注，如珠江实业和*ST广厦。 一、历史是惊人的相似 不知不觉已到2007年底，回顾全年房地产板块的表现，不由得发觉历史是惊人的相似：06年底，地产股高歌猛进，估值水平大幅提升，随着1月中旬土地增值税清算方法征收的政策出台，整个板块出现了深幅回调；3季度末、4季度初，地产股尤其是龙头股连创新高，但随着"第二套住房贷款新政"的出台及开征物业税的传闻愈演愈烈，板块又一次出现了大幅下跌。房地产股受政策的影响之大可见一斑。最近几个月广州、深圳等城市房地产成交萎缩、房价下跌的报道屡见报端，与05年底上海"退房潮"的大规模报道也颇有相似之处。 历史上房地产板块多次出现受宏观政策因素影响的回调，也多次在其后大幅反弹、创出新高。那么，现在历史又一次出现了相似之处，投资者是应该认为"彩虹总在风雨后"，积极建仓地产股，还是相信"房地产的拐点真的来了"，需要彻底抛弃地产股？ 二、回顾07：市场景气，股价高涨 07年地产股涨幅巨大，估值高企 我们在07年房地产行业投资策略报告《放大度量尺度长线看好房地产板块》中指出，在90年代中期至2005年的房地产牛市中，美国房地产上市公司业绩高速增长，同时股价也出现了大幅上涨，10年里平均上涨了4倍，而最多的个股涨了几十倍。回顾07年，中国房地产上市公司的股价涨幅也是惊人的，即使在近期地产股深幅下跌，年初至今的涨幅也基本在100%以上，其中万科A截至12月14日的涨幅高达192.9%。与此相应的是地产股估值水平的高企，尽管预期万科的净利润增长水平超过100%，但其07年市盈率也达到了40倍。 07年房地产市场高度景气 在07年3季度和4季度的策略报告中，我们曾表示房地产板块的股价已经透支/反映了未来的业绩增长预期，但这种透支是有着坚实基础的，即房地产市场的景气带来了房地产上市公司业绩持续增长。从行业数据来看，确实如此，07年前10个月全国商品房销售面积达到了5.36亿平方米，同比增长31.4%，销售额2.13万亿元，同比增长51.5%。 行业龙头公司市场占有率有所提高 对于房地产上市公司而言，市场的蛋糕在迅速变大，与此同时，行业整合也在加速、龙头公司的市场占有率不断提高，万科前10个月销售面积496.3万平方米，销售金额419.6亿元，市场占有率由06年的1.04%提高到1.97%。 08年业绩增长已埋伏笔 由于房地产开发类公司的收入必须在商品房竣工交付后确认，因此公司取得楼盘的预售收入和实现业绩之间存在一个时间差，对周转率较高的行业龙头公司而言，这一时间差往往也在半年到一年之间，因此07年实现的销售收入要到08年的业绩中才能体现。但我们也因此可以通过分析上市公司07年的销售情况大致的预判08年的业绩表现。从我们重点跟踪的一批上市公司的情况看，在市场高度景气中，这些公司07年的销售情况非常好，多数公司前三个季度的销售收入就超过了去年的总和，为08年的业绩增长埋下了伏笔。 07年房地产市场高度景气，而从经营表现来看，地产股也不愧为成长股，08年的业绩高增长也已可以预期。不过，上市公司股价的市场表现还要取决于投资者对行业、公司未来成长的信心，从近期地产股出现大幅回调的情况来看，投资者似乎对房地产未来发展的信心有所动摇。那么，在宏观调控下，房地产行业的基本面发生了重大变化吗？ 三、宏观调控没有改变房地产市场基本面 "第二套房贷款新政"的影响有多大？ 07年下半年央行开始对银行信贷进行紧缩，其中涉及房地产的有九月份出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知规定对第二套以上住房的贷款首付比例提高到四成，同时贷款利率上浮10%。十二月份央行与银监会又再度出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对"第二套房"进行了严格界定，一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。 | ||
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