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煮熟的鸭子也会飞长春经开失手黄金地段之惑日期：2007-12-19 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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长春经开（600215），前日的一则解除土地委托开发协议的公告，令市场大感意外：此项土地委托开发协议作为公司股改对价安排的主要内容，在长春经开股改方案中言之凿凿，可是仅一年时间该协议就宣布解除，不由令人产生“煮熟的鸭子也会飞”的疑虑。解除协议的开发区195万平方米土地是长春经开重组中注入的最为重要的资产，开发协议一旦解除，无异于长春经开的股改方案被推翻，此种做法是否合理合法暂且不议，上市公司的前途，已经在投资者的视线里变得模糊不清。 失手“黄金地段” 长春经开在去年年底股改之时，与长春经济技术开发区管理委员会签署了土地委托开发协议，协议中涉及开发区三块土地的委托开发事项，分别是长春南部新城核心区195万平方米经营性用地、5号用地34.8万平方米经营性用地、7号用地25.7万平方米经营性用地。长春经开向管委会支付了20.56亿元购买这三块土地的开发权和收益权。这一土地协议作为股改对价安排的重要部分列入了股改方案的“资产购入”一项中。 由于上述三块土地尤其是南部核心区的土地，处于开发区的黄金地段，众多分析师和投资者都对长春经开的未来前途大为看好，股改也顺利实施完毕。但一年来，对于这三块土地，以及股改前置入上市公司的临港经济区3.6平方公里土地，长春经开一直没有任何开发动向。然而，公司却突然于前日公告称，南部新城核心区195万平方米土地不能再履行开发协议了。管委会将返还长春经开这一土地的所付款18.51亿元，同时按年利率8%计算支付占款利息，本、息合计近20亿元。 长春经开表示不能履约的原因是，市政府对原协议目标土地规划进行了根本性的调整，绿地、广场、行政及其他公益项目建设用地大幅度增加，原协议项下的24宗地已不复存在；新规划对原协议目标土地的城市形象性、公益性和所有城市基础设施完整性的开发建设要求，使本区域3.9平方公里土地失掉了以商业模式进行整体委托开发的可行性。 去年长春经开曾表示，开发区内土地已由长春市规划局进行了详细规划，为何一年间会突然“进行根本性的调整”？作为开发区国资委下属企业的长春经开，又为何对本区内土地规划的判断如此失误？对此，开发区管委会土地分局表示不接受电话采访，而长春经开的电话一整天都处于无人接听状态。 成长空间遭受挤压 据了解，南部新城核心区195万平方米经营性土地位于长春市新建市政大楼的周边，处于该区域的黄金地段，长春经开股改方案中表示，它将是是长春市未来的金融及商业中心，在进行完土地开发之后，公司将通过竞拍获得使用权。由此分析师们对长春经开的长期发展预期很高，在得知这一地块的开发协议解除之后，均表示非常意外。 联合证券分析师鱼晋华表示，这块地的市场潜在价值还是比较大的，合同解除压缩了长春经开未来的成长空间。不过她表示，从另外一个角度来看，毕竟长春经开可以得到20亿的返还款，这能改善公司现金流极为匮乏，以及面临银行诉讼的状况，短期来看还是有助于公司从困境中走出来。“解除合同并没有让这个公司情况变得更坏，只是没有达到之前的预期。”鱼晋华说。 离预期差了多少呢？今年以来土地价格的上涨有目共睹，不少公司还因为抢夺土地开发的丰厚利润发生过纠纷，据长春经开的股改公告介绍，在2007-2012年土地出让平均价格较2006年增长6%基础上进行测算，该土地因土地增值而取得的收益为4.06亿元，工程施工收益为1.25亿元，合计收益为5.3亿元，而此后进行住宅建设的话，该区域住房价格最高已达到5000元/平方米，长春经开预计共可以实现开发面积73万平方米，销售收入可以达到28.59亿元，房地产开发项目静态投资回报率为31%。 诚信问题受考验 一位法律界人士表示，虽然此土地开发协议是股改方案的重要部分，但由于协议签署的双方均不是大股东和实际控制人，所以不算股改承诺，协议解除的风险也只能由投资者承担。但是，上市公司是否也存在失掉投资者信任的风险呢？ 查询长春经开近年以来的公告可以发现，“说话不算话”或前后所述不一致的事情时有发生，去年4月，长春经开在临港经济区3.6平方公里项目的投资公告中表示，管委会将该土地用途调整为住宅、商服的承诺是根据省政府的规划而来，“是完全可以信赖的”。可是在一年之后，突然又说当时与管委会签署协议时，该项目宗地的用地控规尚未调整为商服和住宅用地，管委会承诺更换项目宗地位置，而这个“更换位置”还需要一年的时间才能完成。更早之前，长春经开与新加坡易联通讯科技有限公司，以及与加拿大一投资公司的合作事项，也均是在公告后再无下文，并在一年或几年之后不了了之。 股改之前，长春经开大股东曾向上市公司置入生态发展公司，该生态发展公司是主要进行开发区内绿地维护，自成立以来一直无主营业务，主营业务收入为零，仅依靠约定的补贴收入过活，这也是长春经开股改方案中主要置出的资产。在195万平方米的“黄金地段”资产与之进行置换的时候，沉浸在喜悦中的投资者怎能想到，这置入的“美味蛋糕”，公司依此描绘的美好蓝图却仅是一个幻影呢？目前长春经开仍然只能依靠管委会的财政补贴为生，它的未来究竟驶向何方？ | ||
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