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拐点还是接力点？房产商称拐点论只是向国家表态日期：2007-12-19 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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房贷新规“圈定”炒房者 楼市观望气氛愈加浓厚 开的是价还的是钱 房价“拐点”只是促销手段 楼市到了折返点还是接力点？ 房产商酝酿转嫁风险 称拐点论只是向国家表态 房贷新规“圈定”炒房者 楼市观望气氛愈加浓厚 日前央行和银监会针对第二套房贷的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(以下简称《补充通知》)，明确了商业银行应以家庭为单位认定“第二套房”，使社会各界在认定标准、还清贷款再贷和公积金贷款是否被排除在外等问题上迎来了统一的认识，也给楼市带来了一轮新的冲击波。 房贷新规抑制炒房者 今年9月27日，央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含以上 )住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求其贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。然而，各商业银行在执行房贷政策时，认定第二套房有的以“人”为单位，有的则以“户”为单位，曾给房贷市场带来不少困惑。 为了保持政策的严肃性、有效性和可操作性，央行、银监会近日联合发布了《补充通知》。《补充通知》传递了三条重要信息，社会各界在认定标准、还清贷款再贷和公积金贷款是否被排除在外等问题上迎来了统一的认识： 一是各家商业银行应以家庭为单位，认定住房贷款的次数。“家庭”成员范围，仅指借款人及其配偶和未成年子女。 二是对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，这类借款人必须在还清前期贷款的前提下，才可比照首套自住房贷款政策执行。 三是已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。住房公积金委托贷款也被纳入《通知》有关规定的约束范围。 中国社会科学院金融研究所研究员易宪容(博客)认为，“第二套房”新标准让炒房风险大增，预示着中国房地产市场将发生巨大的变化。“从《补充通知》可以看到，对房地产的个人自住需求，政府仍会一如既往地采取鼓励帮助的政策，以便让更多的居民能够便利地进入房地产市场。这样，未来中国的房地产市场将是一个居民自住消费、民生的市场。而对于投资性购房，央行的信贷政策既不鼓励也不阻止，而是要求房地产市场的投资者以市场的价格来应对。房地产市场的投资者收益率高，也得付出相应的融资成本。可以说，新政对于第二套住房的界定，无论是从内涵还是从外延上看，都比早些时候深刻与广泛得多。从这一点来看，也看出政府对调整目前中国的房地产发展模式之决心。” 楼市观望氛围加重 “第二套房”新标准出台，让目前已有些松动的房价走势再添变数，不少欲购房作投资和一些准备购房自住的人都暂缓了买房计划，楼市的观望氛围进一步弥漫。 市民李先生告诉记者，前两年他炒房尝到了一些甜头，原本准备再接再厉，继续加大用于投资房产的资金，没想到近期国家的一系列调控政策让一直上涨的房价有了变化，而且房贷新规加大了炒房的成本和风险，因此，他准备寻找其他的投资渠道来代替炒房了。 原本准备购房自住的周先生也告诉记者，最近一直上涨的房价有了松动，让他十分开心。他预期随着各种调控政策的进一步落实，房价有可能进一步下跌，因此决定再继续观望一段时间。 有业内人士指出，由于购房者普遍有“卖涨不买跌”的心理，新政策出台后他们的心理反应有可能远远大于市场的预期，再加上不知道这一阶段的楼市调控政策是否已全部出台完毕，这些都加重了楼市的观望氛围，楼市或许将面临更长的调整期。 (本文来源：金融投资报 ) 开的是价还的是钱 房价“拐点”只是促销手段 房企标杆万科似乎总是先知春江冷暖。据《21世纪经济报道》，近日，万科楼盘突然全线降价15%至30%，紧接着又有多家媒体爆料，说是万科董事会主席王石承认“楼市拐点确实已经出现”。 房价真的“拐”了吗？ 先来看看“放弃高价”的万科楼盘。报道中有名有姓的降价盘均在广州地面，除1个老盘外其余4个都是新盘，其中某盘此前“透露”的售价为2万元以上/平方米，但实际开盘价是1.3万元/平方米，结果推出不到两个小时156套房全部售罄。 然而，1.3万元/平方米真的便宜吗？长城基金一位研究员指出，相对于获得这块土地3000元/平方米的成本，万科仍然获利甚丰。人们之所以“惊喜”，既是因为周边其他楼盘叫到了1.8万元/平方米，也因为此盘“预计”售价超过2万元/平方米。但众所周知，广州楼市已是数月有价无市，真以2万元/平方米推新盘，符合“市场预期”，但肯定没人搭理。正所谓“开的是价，还的才是钱”，2万元/平方米既然为“虚”，说1.3万元/平方米是“降价”就少些底气。 再来看看所谓“全线”。据《第一财经日报》昨日报道，目前万科在上海已无楼可售，无降价可谈，成都方面亦无任何动作。又据《新京报》昨日消息，北京楼市未有任何“连动”，多家开发商集体拒绝“唱空”。接着是王石在博客上声明，自己所谓拐点仅限广州、深圳，和“全国降价”不相干。 长久以来，人们被房价的汹汹涨势迷惑，认定它不跌只涨，而只要房价继续“保温”，该心理预期就被无限地自我加强，以至于房企们只用小小的促销、买赠就能带起“抢便宜”的热浪。这既证明了当前房价与人们的承受能力严重偏离，也证明了被畸高价格压抑的“刚性需求”是多么“天量”，在商品房供不应求的大前提下，暂时持币的消费者只是在“弱势地观望”，价格稍有松动就有不少人“抢房”。叫板能力如此弱小的买方，让所谓的房价出现“拐点”显得分外牵强。 在“经济半小时”上周推出的“广州房价暴跌”调查中，广州《楼市》杂志主编徐北婴坦言，许多楼盘价格其实是“明降暗升”，有的盘国庆节是1.7万元/平方米，然后拼命拉价，拉到2. 2万元/平方米再赠送加打折，但实际房价比国庆节还高2000多元。 真正意义上的房价“拐点”，应是价格下跌而不是涨势放缓，应是价值全面回归而不仅仅是低于人们在恐慌中预设的“上限”，更不能是照搬商场打折游戏的促销手段。对“房价与家庭收入比”而言，联合国人居中心规定的上限为3∶1，世界银行的上限为5∶1，但在上海、北京这个比例是16∶1。即使现在房价原地踏步，普通人先跑赢CPI、再追上房价，恐怕也要好些年。 如今，政府、开发商、消费者三方博弈正进入胶着阶段，宏观调控与市场竞争均任重而道远，妄断房价必涨或必跌都只是戏言。部分房企在部分地区做出的有限让步更多的只是加速资金回笼的促销手段，称不上具有全局意义的关键节点。我们既不能抓住开发商的一句半句话让全国人民吃空心汤圆，也不要一看到降价的黄标签就匆匆忙忙掏出自己的钱。 来源：北京商报 | ||
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