易宪容谈第二套住房界定

　　作者：孙丽娜

　　对第二套住房界定的重要性，并非仅是谁购买第一套住房、谁购买二套住房的问题，而是预示着中国的房地产市场将发生巨大的变化，中国的房地产市场发展模式将发生巨大的变化。

　　未来中国的房地产将是一个居民自住消费、民生的市场。

　　房产宏观调控已见成效。杭州市房产交易市场冷清不少。导报记者 朱钊年/摄

　　近日，中国人民银行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(以下简称“补充通知”)。中国社科院金融研究所专家、房产方面著名专家易宪容对此文件表现出了少有的支持。那么，这个关于银行信贷第二套房界定的政策到底能影响现有的房地产市场多少，导报记者就此专访了易宪容。

　　浙江市场导报：易博士，您一直关心国内的楼市的发展。之前，国家的相关部委也出台了很多有关地产的调控政策，为什么你对补充通知情有独钟？

　　易宪容：补充通知是央行和银监会在听取了各方意见的基础上，对《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的进一步贯彻落实。

　　我个人认为补充通知出台后最重要的一点就是对银行信贷第二套住房作了详细清楚的规定，之前因为不同的部门、企业、个人、金融机构等对界定的不同理解可以就此结束了。这里面主要有三方面的：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也以第二套房贷政策执行。

　　浙江市场导报：这些界定很关键？

　　易宪容：对，很关键。对第二套住房界定的重要性，并非仅是谁购买第一套住房、谁购买二套住房的问题，而是预示着中国的房地产市场将发生巨大的变化，中国的房地产市场发展模式将发生巨大的变化。

　　在我们对补充通知的解读中可以看到，对房地产的个人自住需求，政府仍然会一如既往地采取鼓励帮助的政策，以便让更多的居民能够便利地进入房地产市场。这也意味着，未来中国的房地产将是一个居民自住消费、民生的市场。而对于房地产市场的投资，央行的银行信贷政策既不鼓励也不阻止，而是要求房地产市场的投资者以市场的价格机制来应对。房地产市场的投资者收益率高，也得付出相应的融资成本。而且，这些政策也表明，投资者进入的房地产市场，是一个高风险的市场。投资者进入这个市场就得把相应风险考虑进去。在这样条件下，如果把房地产市场区分为消费与投资有分别的市场，那么房地产市场的任何波动，央行都能够应付自如地采用不同的货币政策了。

　　浙江市场导报：你之前表示过，近期频繁出台的政策也表现了政府对调整房地产发展现状的决心。是这样吗？

　　易宪容：确实如此，特别是在这次的补充通知上体现得很明显。我之前也说过，之前的一些政策，不能根本改变房地产行业的状态，对投资的抑制、对房价的稳定都不会有明显的成效，但此次的政策则完全不同。

　　可以说，补充通知尽管只是一个补充说明性文件，但是它对房地产需求市场的影响将是十分巨大的。因为，它从根本上要求来区分房地产市场的投资与消费。住房的自住消费，政府采取鼓励帮助的办法，而且对房地产市场的投资则采取市场的办法，按照市场价格机制来做。如果这样，房地产市场的投资不仅增加其投资融资之成本，而且会改变房地产市场基本预期。因为，当国内房地产市场的投资者(无论是已经进入者还是准备进入者)预期到政府对房地产市场的投资采取市场价格机制来调节时，他们也就会意识到房地产投资的风险增加，收益而减少。投资者进入房地产市场也自然会减少。

　　在这种情况下，已经进入的房地产投资者并不在于第二套住房政策对其进入的影响，而是会考虑到他们已经购买过的住房由谁来接手。可以说，早几年的房地产市场投资是无风险投资，在低成本及便利的金融杠杆下，大量投资者涌入是十分正常的。但是，当房地产市场的投资风险增加，再加上房地产的交易成本高、流动性高的特性，那么后来的投资者是否会在高位接盘可是十分不确定的。只要把房地产市场的投资及炒作遏制住，那么国内房地产市场回归理性也就是不可避免了。

　　总之，452号文件对房地产市场的影响是十分巨大的，它用规则从根本上来区分房地产市场的投资与消费，来改变中国房地产市场发展模式，来改变整个房地产的市场预期。而房地产的市场预期改变，也就决定未来房地产市场的方向。这就是452文件的重大意义所在。

　　浙江市场导报：我们关注到之前的中央经济工作会议提出货币政策要“从紧”，有人分析认为这对房地产行业也会有较大的影响。你如何看？

　　易宪容：虽然2008年将施行从紧的货币政策不是针对房地产市场的，但毫无疑问，地产行业受到的影响会是巨大的。

　　房地产行业是资金密集型产业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度。可以说，近几年中国房地产市场发展快速完全是金融支持的结果。因为房地产市场对金融支持依赖的程度不仅在房地产供给的开发商要从银行获得大量的信贷资金，而且在于房地产需求方的投资者对货币政策十分敏感。

　　更为重要的是，房地产市场的需求方也益于银行信贷资金支持。可以说，这几年房地产市场繁荣，如果没有住房按揭贷款、如果没有便利银行信贷金融杠杆，那么房地产市场恶性炒作就不会发生。

　　从国家公布的数据来看，今年房价是历史以来上涨最快的年份。如果从居民所感受到的房价上涨情况来看，各地房价上涨可能会比这些公布的数字还要高。这样的快速上升，就在于不少房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地产市场。今年前10个月，个人住房贷款就达到近7000亿元之多。而从紧货币政策不仅在于要严格限制今年十分流行的转按揭、加按揭，而且要严格限制房地产的投资与炒作。这也是温家宝总理一再强调的。