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房地产板块股市遇冷楼市重压之下凸现拐点？日期：2007-12-18 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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昨天，房地产股在上周滑落的基础上继续下跌，万科甚至接近跌停，大盘也由此出现恐慌性下挫。都说股市是经济的"晴雨表"，如果某个行业股价波动明显，则预示着这个行业基本面将发生变化，按照这个理论，房地产股连续大跌是否预示着，投资者开始不看好中国楼市？ 事实上，随着年关临近，中国楼市的整体表现已令业内开始担忧，"拐点之说"此起彼伏。楼市"冷风"在刮到股市后，还会怎么吹？ 相继入冬 年底的房地产市场出现一些非同寻常的变化，珠三角地区首当其冲。 综合近期的公开报道，自11月中旬开始，广州楼市便刮起楼盘打折促销风，买房送一成首期、送60年物业费、再买房额外9.8折、现房最高优惠每套13万元……开发商"慷慨"的程度着实令人吃惊。此前一直位居全国房价榜首的深圳也没顶住压力，不少一手房在以明降或暗降的方式调低售价，有楼盘的降价幅度据传已超过三成；二手房也同样，一些中介机构称报价跟上半年相比跌了一至两成。 接着，市场开始担心"南风北吹"。目前来看，虽然还没形成调价潮，但成交明显乏力。如刚结束了房地产展示交易会的上海，一边是大部分开发商咬定销售价格不松口，另一边是房贷新政下购房者心态发生转变。有调查显示，55.33%的购房者决定暂缓买房计划，事实上上海新房成交量已连续两月下跌。又如杭州，据公开资料，虽然商品房成交量下滑不甚明显，但房源预订量却在上周出现近九成的萎缩，同时二手房交易也掀起杀价风潮。 北京似乎也受到了影响。据北京市房地产交易管理网统计，11月北京商品房销量再度下滑，全市期房住宅日签约套数比10月减少42套。另据北京市建委发布的新盘预售信息，11月北京新开楼盘45个，均价14966元/平方米，比10月的15324元/平方米下降了358元。这也是自今年5月以来，北京新盘售价从10374元/平方米到突破15000元/平方米后的首次回落。 调控点穴 在业内看来，这个冬季楼市患上"感冒"显然与政府加紧调控有关。原地产的分析师表示，随着房贷新政通知及补充通知的下发，购买第二套房首付比例和利率的提高，以及对第二套房的严格认定，显示出管理层调控房地产市场、"鼓励自住需求、打击投资需求"的态度，此前投资性购房比重较大地区的房价就易步入下行区间。 而今年特别是下半年来，政府的调控措施有增无减，累积效应对楼市的威慑作用也不容忽视。尤其是金融方面，除了房贷新政，今年还是加息最为密集的一年，先后5次上调存贷款利率，10次上调存款准备金率，房地产作为重要的"资本集散地"，受到的影响巨大。加上物业税的推进工作也在有序展开，一旦开征，对投资性需求更有抑制作用。 另外，土地方面有打击囤地、限制"地王"的39号令，有土地增值税的开征，有地方对城镇土地使用税的上调开征等；保障方面有解决城市低收入家庭住房困难的24号文，有廉租住房和经济适用住房的管理办法等，均可看作是对房地产行业持续调控的信号释放。 中国社科院近日发布的《经济蓝皮书》也指出，今年国内部分城市房地产价格上涨过快过高，已严重影响到居民住房。而全国房价总体涨幅较大，供不应求是主因，土地出让面积不足以及开发商囤地造成的供应量不足也是重要原因，明年，包括加快供地速度、加大闲置土地清理力度、大幅增加保障性用房供应量等一系列调控措施，势必继续执行。 判断分歧 随着楼市风向"急转弯"，"拐点"之说也甚嚣尘上。 支持者认为，目前出现楼市拐点的因素已经具备，或者楼市的拐点已经处于形成阶段。支持拐点形成的条件包括：近几年房地产调控新政不断出台，虽然一直没有形成明显的效果，但也并未取消，反而在不断细化、调整和落实；房价远远超出居民的可支配收入水平，居民的实际消费能力已很难对房价构成支撑；政府重点打击炒房行为后，连续上涨多年的房价显露疲态等等。 近期广州等地国有土地出让遇冷的情况也令市场警惕。本月初广州市土地储备中心出让10幅地块，5幅仅以底价成交。有分析就认为，地价往往是房价走势的"晴雨表"，今年以来，开发商高价拿地，由此直接拉升周边房价的情形屡见不鲜，而低价成交则可能成为房价的"转折点"。 开发商对于"拐点论"莫衷一是。万科董事长王石在近日被问及珠三角楼市时，承认楼市拐点确实已经出现；而华远地产董事长任志强在谈北京楼市时，称目前房价是否开始下降仍需要时间观察，目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点。 "就全国楼市遭遇拐点而言，还是要三思后而定论。"易居房地产研究院高级评论员杨红旭对此抱谨慎态度，万科重点在"南"，华远重点在"北"，且两大开发商的观点都是基于区域市场而论的。而且，近期一些开发商的打折促销效果不错，说明市场需求潜力巨大，目前需求只是在观望中暂被抑制。 | ||
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