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交易量突然倒退了5年深圳炒房客撤资内情日期：2007-12-16 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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其二，9月27日晚，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求已贷款买房的个人，再利用贷款所购第二套(含)以上住房首付不得低于四成，且贷款利率上浮至基准利率的1.1倍。此举不但加大了炒房的成本，也增加了炒房的风险。 其三，9月末政府部门确认深圳是物业税实施的试点城市之一。未来占有房产越多要交的税就越多，该信息对炒房者无疑又是一大打击。 “等以上三项政策全部明晰的时候，银行贷款额度也基本耗尽，深圳所有银行的二手房贷已经非常难申请。这时候炒家要想在二手市场甩货已经甩不出去了。”张海生说。 “值得注意的是，在炒房者逐步离场之时，银行并没有收紧一手楼的房贷。”张海生说，这意味着具有自住需求的消费者，仍然可以在购买一手房时正常贷款。但是，从8月份开始，除了二手楼市场，深圳一手楼市场的交易量也在大量萎缩。 据《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》数据，在新建商品房销售面积上，7月份商品房销售面积为48.98万平方米，8月份猛跌至33.83万平方米，9月份微跌至31万平方米，到了10月又环比直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。 另据中国最大的房地产上市企业万科（000002）公布的11月经营业绩：11月商品房销售收入42.3亿元，销售面积40.7万平方米，环比分别下降了18.02%和25.46%。这是万科销售收入和销售面积连续两个月出现两位数以上的大幅下降。 “在炒楼资金撤出后，‘刚性需求’并没有接上来。深圳的高楼价是靠投资资金支撑的。”张海生说。 楼市“寒流” “由于投资占了深圳楼市交易的大头，所以炒家离场后，中介公司自然会受到巨大冲击。再加上楼市交易火爆时，个别中介公司私自挪用客户资金直接参与炒楼。一旦楼市惨淡，资金链条马上就崩断了。”张海生回忆道：“十一”黄金周后，由于业绩不良，许多中介公司的业务员开始狂打电话，联系老客户看楼。高峰的时候，他一天能接50多个电话。由于懒得一一拒绝，张海生不得不更换了内地的手机号码。 2007年11月13日，全国拥有150家门店的深圳中天置业突然倒闭，老板蒋飞携款潜逃。 据初步调查，在楼市交易火爆期间，中天置业通过代收楼款等策略，积累了一批可观的流动资金，并挪用炒卖二手楼和股票。2007年下半年，由于楼市成交量的下滑，中天置业的资金漏洞开始显现，进而导致了企业倒闭。 紧随其后，拥有23家门店的深圳长河地产又爆出了暂时歇业21家的消息。一时间，深圳地产中介行业“乌云弥漫”。 “深圳房产中介接连暴露资金问题，反过来又加剧了楼市交易的低迷。因为深圳大部分的房地产项目均由中介公司代理。”张海生透露，进入11月后，深圳楼市开始由十月份的“有价无市”向“量价齐跌”转变。 12月8日，位于深圳宝安松岗的中海西岸华府正式推出第二批小户型高层住宅，其中，55平方米的一房户型售价为5000元/平方米起。该价格创下了深圳年度楼价的新低。 据悉，除了中海西岸华府外，在农历新年之前，深圳还将有24个房地产项目面临开盘。在记者电话查询的过程中，有15家表示售价仍在研究当中。 据深圳某房地产界人士透露，目前，在广州、深圳等地均出现了中介代理楼盘一个月仅销售两套的案例。因此，开发商在开盘定价上也是慎之又慎，生怕在关键时刻“一着不慎满盘皆输”。深圳个别楼盘已经通过打折等方式，直接降价。 08“预期” “2008年1月深圳楼价又将面临一个关口。”张海生分析说：进入2008年后，由于新的银行贷款额度开始下放，届时深圳房地产交易量可能会出现大幅增长。但基于目前深圳楼价的高位因素，也有可能会继续保持低迷。 “据我个人了解，真正在深圳炒楼的香港人并不多，多数香港人在深圳买房只是为了居住需要。要判断2008年后深圳楼价的走势，或许需要研究其他内地炒楼资金在深圳的走向。”张海生说。 深圳市房地产研究中心王峰博士的研究报告与张海生的说法相一致。 根据王峰的研究报告：1~10月，深圳全市国内购房人购房套数为43677套，占总套数的93.7%，购房资金567.4亿元，占总资金的92.6%。境外购房人(含港澳台)购房资金为5.3亿元，占总资金的7.39%，外来购房资金所占比例相对较小。 “需要注意的是，深圳的内地炒房资金，它可能会流出去。例如深圳银行曾经实施了日限提3万元现金的措施。有传闻称这与内地资金通过地下钱庄进入香港股市和楼市有关。”张海生向记者透露，在深港西部通道的香港一侧，于8月23日开盘的慧豪园，曾有一位深圳客户一口气斥资2200万元购下13套住房。 | ||
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