售楼处门可罗雀广州半数楼盘实质降价20

　　房地产调控政策在各地落实的如何？国务院本周派出12个督察组开始到各地检查，尤其北京、上海、广州、深圳等房价上涨最快的大城市和二线、三线城市，更成为重点目标。就在国务院督查组巡查楼市的时候，我们也来看看广州的楼市。搞房地产的都知道，楼市交易量往往是房价走势的晴雨表，交易活跃会带来房价上扬，那么，广州楼市交易现在是冷是热呢？我们今天就先从当地的一个房展会说起。

　　12月8日，由广东省房地产协会主办的2007年珠三角(广州)名优楼盘展，在广州市锦汉展览中心开幕。房展会期间正好是双休日，本以为会场会像其他城市的房展会一样，被看房人挤得水泄不通，没想到整个会场冷冷清清，门口除了几个保安站岗，很少有人从此进出，刚从展厅里出来的市民都对如此冷清的房展会不太满意，市民普遍还是持观望态度，认为，广州房价没跌，但是人气跌了。

　　果然，走进展览大厅，记者发现这里只有十家左右的房地产商布展，零零散散有一些看房的市民在各种开发商的展区间穿梭，不少展区的工作人员比来咨询看房人还多。然而面对如此冷淡的人气，参展的各个房地产开发商仿佛根本没有准备降价促销的意思。

　　别看房展会上开发商对于房价毫不松口，实际上楼盘各种各样的打折促销以及五花八门的广告已经在广州轰轰烈烈的上演，从11月中旬开始，广州市的各大楼盘就想出了各式各样的名目来打折促销，尤其是富力地产旗下5个楼盘全部实行送60年物业费，送全额住房税费等活动，尽管开发商送出了如此多的大礼，然而记者星期天来到富力院士庭和富力银禧花园两个楼盘的销售现场看到，售楼处门可罗雀，前来看房和咨询的人都非常少，难道如此的促销对广州人都没有吸引了？广州《楼市》杂志主编徐北婴通过长期跟踪房价发现，这些楼盘的价格其实是在“明降暗升”。

　　广州《楼市》杂志主编徐北婴：“我们国庆节去采盘时是1万7千块钱一个平方，后来它就拼命的拉价，拉到2万2千多块钱，然后再给你很多的折扣，什么内部人员争取，九五折，送管理费等等，到最后我们计算出来的这个房价，还是维持在1万9千多，那么实际上比国庆节这1万7千多，还高了2千多块钱。”

　　还有一些楼盘尽管没有涨价，但由于价格还是维持高价，近两个月的成交量急剧萎缩。各种打折的噱头瞒不过精明的广州人，根据中原地产研究部的调查，冷淡的市场已经迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20%。

　　位于天河核心区的翠拥华庭锋尚在12月初更是率先将房价跌破天河区万元大关，均价每平米9000左右，翠拥华庭项目总监黄峰告诉记者，他们11月初还在以1万3的价格销售他们其中一幢精装小户型，那时候也不愁销量，然而没想到市场寒冬会来的那么快。

　　由于到了年底要面对银行贷款紧缩，资金回笼已经销售业绩等多方面的压力，黄峰不得不选择降价来促进销售。翠拥华庭的降价策略果然得到了效果，第一周就取得了销售35套房的业绩，此次广州房价降低的主力更多的是新开盘的楼盘，那些老楼盘为什么不愿意直接降价？

　　广州经纬房产咨询公司项目研究部经理吴定金告诉记者，全市52个指标楼盘都出现不同程度的下跌，其中幅度比较大的可能有40%左右，有的盘之前已经有了一定的成交记录，假如实质降价会对原先的那个买家形成一定的伤害，所以考虑到以前买家的那个利益，他们更多的选择就是价格暗降这种做法。

　　广州楼市由热转冷，当地一手房价格已经下降。广州市国土房管局统计，10月份，广州房价最高的天河区，销售均价下滑了800多元，曾经涨幅居前的南沙区和花都区，也都开始出现降价，开发商手里的一手房现在卖的有点费劲了，那投资者手里的二手房还卖的动吗？再来看记者对广州二手房市场的调查。

　　珠江新城是广州市最大的一片高档住宅区域，二手房房价曾经一度炒到2万元，而且成交非常活跃，然而从11月开始，这里的成交量急剧下滑，价格也随之下降10%左右。

　　不仅是像珠江新城这样曾经投资活跃的新楼盘成交量萎缩，在广州市中心老城区里的中介门店，记者看到顾客也是聊聊无几，广东中原地产代理公司嘉和苑分行营业经理戴昕雯告诉记者，这里虽然买房以自住为主，但由于最近卖家不愿意大幅度调低价格，买家又期望房价继续下跌，因此他们现在要促成一单二手房成交，困难了许多。

　　尽管目前广州市的房地产中介公司还没有到像深圳市那样大批倒闭关门的地步，但根据中原地产研究部分析，由于国家政策、信贷紧缩已经市场观望情绪加浓，目前广州市的二手房价格最高跌幅接近20%，而成交量更是跌到了从2003年至今5年来的最低点。

　　黄韬：“这几年从03年来看呢，到目前来说，是最低的。”

　　记者：“低是低到了什么样的程度？”

　　黄韬：“目前来看是低到70%—80%的成交。”

　　黄韬告诉记者，如果市场交易量还是继续走低，市场持续低迷，那么广州市的中介公司很可能重蹈深圳中介公司的覆辙。

　　黄韬：“如果这个成交量我的看法是持续的下降，甚至说是从百分之三十到四十到五十，我认为广州的那个成交量如果跌到50%，甚至说是跌到40%，这个时候才会出现致命性的打击，而且对整个市场对我们中介行业的损害是比较危险的。”

　　广州的二手房价格最高下跌了近20%，成交量更是跌到了5年来历史最低点，那么在这种情况下，广州的房地产开发商们，对未来的房地产行业的景气程度又做怎样的判断？就在12月6日，广州市土地储备中心进行了今年最后一次大规模土地拍卖，我们来看看现场的情况。

　　12月6日，广州市房地产交易中心对新推出的13宗土地进行了拍卖，这次出让的土地分别位于金沙洲、花都和番禺，九幅住宅总用地面积达47.3万平方米，均无最高房价限制，不过有7幅土地对户型进行限制，其中，金沙洲两幅地块和花都四幅地块至少八成户型为90平方以下，番禺一块地块五成七户型90平方以下，和往日热闹的土地拍卖会现场不同，此次拍卖会只有6家开发商报名参加，整个竞拍过程一个小时就结束。

　　今次拍卖中，成交价最高的是番禺中心城区南区一块地块，底价是2亿1789万，最后成交价是3亿5000万，高出底价60.6%，楼面地价每平方4048元，在10宗出让的土地当中，白云区金沙洲等5宗是以底价成交的，其余通过现场竞价成交的地块，成交价都只不过高出底价的10%左右，在各地频频拍出“地王”的情况，为什么开发商会对这次土地拍卖如此冷淡？

　　合富辉煌房地产公司首席市场分析师黎文江：“一个方面因为这次他的出让金，6号拍卖的话15号就要交齐这个三个亿，或者好几个亿，那么也不是很多开发商现在可以拿的出来的，现在融资比较困难，算是融资比较困难的资金有点紧张，所以不参与了，这是一个原因，第二个原因就是限价房都在我们新拍这个地的旁边，对于他们这个定价是有影响，那么第三个是对后势的判断还不大清晰，到底是向拐还是盘整，对于后势的预计不大清晰，所以他也不敢轻易的去放价。”

　　然而低地价并不是意味着低房价，广州市房地产专家韩世同认为，等这些土地开发之后，这些楼房的定价仍会按照市场价格来制定。

　　广州市房地产专家韩世同：“现在广州开发的几个热点区域，实际上他们现在卖到最万的楼价的这些地价，有许多的地价，就是住宅的地价是不超过1千块钱的，那么它这个里面的比例，就楼价跟地价的比是10：1，这种情况是比比皆是，那么现在我们讲的1千5到3千多块钱的政府开出的底价，实际上已经比过去的底价要高出很多了。”

　　对于广州市的高房价，广州市政府出了一招“杀手锏”，即明年大量的经济适用房、限价房以及90平米以下的房屋大量上市，这样，小户型房屋将占到广州房地产市场的50%。

　　黎文江：“占50%的话，它就会把整个均价会拉下来了，而且影响到周围附近的高价位的定价的情况，特别广州会在明年会推出大概6千到8千套这种现价房，这种现价房最高价大概是6千5左右，最高价，那么跟现在的1万1千多的均价来比它是只有50%，那么这个会有，对整个楼市房价会产生很大的影响。”

　　中原房地产项目部总经理黄韬已经听到多家房地产老总的忧虑，明年广州市房地产的供应将第一次满足需求，想要继续维持目前的高价，将会非常困难。

　　半小时观察：房价终归会回归理性

　　在全国的大城市的房地产市场中，广州的房价曾经是“理性”的代名词，因为10年前香港炒房客曾在广州掀起一股巨大的泡沫，最终他们赔得一塌糊涂，两手空空地回到了香港。但是10年过去了，广州房价面对全国房价飞涨的诱惑，终于扛不住了，价格一涨再涨，泡泡越吹越大，直逼1997年的水平。

　　房价关乎国计民生，让需要住房的人有房子住是政府的目标所在，更应该是房地产市场的价值规律和游戏规则。当规则被不加节制地多次突破之后，在政府和市场的作用下，房价还是要回归理性。