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[房地产业]房地产：新政使楼市复苏推迟15家公司分析(研报)日期：2007-12-14 http://www.rich998.com 阅读： 次 牛股集中营 |
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12月12日，人民银行和银监会网站公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。从文件的内容来看，监管当局首先对原先存在歧义的以“户”还是“个人”的问题做了明确；其次，对第二套住房的定义方面，以“第二次贷款”替代了原先的“第二套住房”，表明显示了政策从紧的导向；最后，政策对比较迫切的改善型需求仍持呵护的态度，即人均居住面积低于当地平均水平的第二次购房人仍可享受第一套的待遇。 新政策是否具备操作性？ 对于新政策的可操作性问题，首先要看各家商业银行能否互相协调。由于新规定将公积金贷款也纳入了规定的范围，银行对同城的第二次贷款是有办法掌控的。其次，对于人均居住面积的认定。虽然，新的规定也做了一些规定，但实际认定仍有弹性。虽然，新政策可解释的空间仍然存在，但在当前“政治立场压倒经济利益”的背景下，我们预计商业银行一定会从严执行。 新政策对房地产市场的影响有多大？ 虽然中长期的影响还要看市场各方的博弈，但新政对市场的短期冲击几乎是确定的。首先，商业银行对按揭信贷申请的审核将更严、流程也将放慢；其次，购房者的观望心态将更浓；最后，开发商可能迫于资金压力，选择降价求售。从过去几年的经验看，对重大政策的消化，一般需要半年以上的时间。楼市在明年上半年复苏的可能性不大。 对开发商的影响如何？ 我们认为，对开发商而言，最大的压力来自资金的压力，尤其是那些前期对市场和政策产生错判的开发商。另一方面，我们了解到，无论是股权融资还是发行债券，房地产上市公司涉及现金融资的审批实际上差不多已经暂停了。在销售放慢、前景不明的情况下，上市公司的业绩释放必然有所顾虑。这对投资者而言也不是什么好消息，尤其是资产重组和资产注入型的公司所受影响更大。 投资者如何应对？ 虽然现在并不能说，今天的政策将是楼市见顶的开始。但是，无疑市场气氛将更趋于保守。从以往的经验看，地产股上涨的动量往往来自：人民币加速升值、房价大涨和上市公司业绩超预期。但是，我们看不到未来6个月内，会有什么有利于地产股股价上涨的催化剂出现。 重新定义“第二套”，按揭信贷再次收紧 12月12日，人民银行和银监会网站公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(详见附件)。文件对“第二套住房”做了明确的定义(或者说重新定义)。从文件颁布的时间来看，与中央经济工作会议的闭幕日期正好吻合。显然，将其理解成对中央最新精神的贯彻是有理由的。 从文件的内容来看，提高“非自住性需求”的信贷条件和成本的意图非常明显。从补充通知的规定来看，监管当局首先对原先存在歧义的以“户”还是“个人”的问题做了明确，不仅强调了“家庭”概念，而且还其进行了说明；其次，对第二套住房的定义方面，以“第二次贷款”替代了原先的“第二套住房”，表明显示了政策从紧的导向；最后，政策对比较迫切的改善型需求仍持呵护的态度，即对那些人均居住面积低于当地平均水平的第二次购房人仍可享受第一套的待遇。 新政策是否具备操作性？ 对于新的政策，市场提出的第一个问题是“新政策是否有操作性，是否仍会出现“上有政策、下有对策”的情况？对此，我们的看法，政策能否有效执行的关键在于两个方面： 第一、 各家商业银行能否互相协调。根据了解，在“第二套房”政策出台之后，有些贷款人在另一家银行(区别于第一次贷款的银行)申请第二笔贷款，居然还能行得通。可见，商业银行之间并无统一的征信系统。但是，公积金的系统在当地是统一的。由于新规定将公积金贷款也纳入了规定的范围，因此未来商业银行将利用公积金系统作为其征信的系统。因此，我们认为，银行对同城的第二次贷款是有办法掌控的，但对于异地异行的第二套贷款仍有漏洞可钻。 第二、 对于人均居住面积的认定。虽然，新的规定提出“借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果”。但是，实际上这一条的掌握仍有弹性。比较明显的规避手法是造成“四世同堂”的假象，摊低人均居住面积。其次，对于人口流动性比较高的家庭，实际居住的人口比户籍登记的要少很多。第三、很多家庭买房之后，并未及时迁户口，也会造成漏洞。总之，在我们看来，这一条规定的可解释空间仍较大。 第三、 执行必然从严。虽然，新政策可解释的空间仍然存在，但在当前“政治立场压倒经济利益”的背景下，我们预计商业银行一定会从严执行。在没有新的解释和具体规定之前，推迟信贷申请的审判是必然的选择，这反而会加剧短期的负面影响。 新政策对房地产市场的影响有多大？ 市场关心的第二个问题恐怕就是“新政策对房地产市场的影响有多大”。由于缺乏高质量的统计数据，没有人能够确切地知道“第二次购房占市场总需求”的比重。尽管如此，凭借一些众所周知的事实，我们可以做出以下的推论： 第一、 从1998年下半年推行住房制度改革以来，已经经历了将近十个年头了。根据国外的经验来看，平均的换房周期在6-7年。因此，第二次购房应该是一个比较普遍的情况。 第二、 各地房地产市场的成熟度不同，第二次购房的比重也不一样。我们的基本判断是：一线城市的第二次购房比重大于二、三线城市；南方和沿海城市的第二次购房比重大于北方和中西部地区。值得注意的是，广东、福建等地的住宅市场化进行地较早，如果区分第二次贷款不考虑时间的话，将造成更大范围的“误杀”，这也是新政策欠完善的地方。 第三、 延迟市场的复苏。中长期的影响还要看市场各方的博弈，但对市场的短期负面冲击几乎是确定的。首先，商业银行对按揭信贷申请的审核将更严、流程也将放慢；其次，购房者的观望心态将更浓；最后，开发商对未来的看法也将更加迷茫。有些开发商可能迫于资金压力，选择降价求售。总之，我们预期市场的回暖将被迫延迟。从过去几年的实际情况看，对重大政策的消化，一般需要半年以上的时间。换言之，楼市在明年上半年复苏的可能性进一步降低。 | ||
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